Konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yılın dolması, kira bedelini kendiliğinden piyasa rayicine çıkarmaz. Taraflar yeni bedelde anlaşamazsa kira bedelinin emsal kiralar düzeyine yaklaştırılması için TBK m. 344/3 uyarınca kira tespit davası açılması gerekir.

Beş yıllık eşik, davanın ilk kez açılabildiği tarih değil, mahkemenin kullanacağı ölçütlerin değiştiği noktadır. TBK m. 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. İlk beş yılda tespit kural olarak on iki aylık TÜFE ortalaması üst sınırı çerçevesindeyken, beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde emsal kiralar ve kiralananın durumu da değerlendirmeye girer.

Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?

Süre kira ilişkisinin başlangıcından itibaren hesaplanır. Örneğin 15 Ağustos 2021 başlangıçlı bir yıllık sözleşmede beş kira dönemi 15 Ağustos 2026 tarihinde tamamlanır ve altıncı dönem için TBK m. 344/3 ölçütleri gündeme gelir.

Taşınmazın satılması kural olarak bu süreyi sıfırlamaz. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Tarafların yalnızca bedeli güncelleyen ek protokol veya yeni tarihli belge imzalaması da her durumda yeni bir beş yıllık dönem başlatmaz. Belgenin önceki ilişkiyi tasfiye eden gerçek bir yeni sözleşme olup olmadığı araştırılır.

Mahkeme hangi ölçütleri kullanır?

TBK m. 344/3 dört temel ölçüt öngörür:

  • On iki aylık TÜFE ortalamalarındaki değişim,
  • Kiralananın durumu,
  • Emsal kira bedelleri,
  • Hakkaniyet.

Bu ölçütlerden biri tek başına karar verdirmez. Bilirkişi, taşınmazı yerinde inceler; konum, yüzölçümü, bina yaşı, kullanım amacı, kat, cephe, ulaşım, ticari potansiyel, bakım durumu ve sözleşmenin özelliklerini değerlendirir. Son dönemde ilan sitelerindeki rakamlar yardımcı veri olabilir; ancak gerçekleşmiş kira sözleşmesiyle aynı ispat gücüne sahip değildir.

Emsal kira bedeli nasıl seçilir?

Emsalin aynı mahallede olması tek başına yeterli değildir. Tarih, nitelik, kullanım türü, brüt-net alan, bina yaşı ve özel imkânlar karşılaştırılmalıdır. Dava konusu dönemden çok sonraki tarihte yapılan sözleşmenin bedeli geriye doğrudan uygulanamaz; ekonomik değişim ve tarih farkı düzeltilmelidir.

Tarafların sunduğu emsal sözleşmelerin adresi, başlangıç tarihi, kullanım amacı ve gerçek kira ilişkisini yansıtıp yansıtmadığı araştırılmalıdır. Bilirkişinin yalnızca internet ilanlarının ortalamasını alması yeterli inceleme değildir.

Eski kiracı indirimi neden uygulanır?

Mahkeme, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeli belirledikten sonra kiracının uzun süredir taşınmazda bulunmasını gözeterek hakkaniyet indirimi uygular. Uygulamada “eski kiracı indirimi” denilen bu oran kanunda sabit değildir. Kiracılık süresi, ilişkinin özellikleri ve somut olay dikkate alınır.

Bu nedenle dava dilekçesinde doğrudan ilan bedeli istenmesi veya bilirkişinin boş olarak kiraya verilebilecek bedeli aynen hükme esas alması doğru değildir.

Yeni bedel hangi tarihten geçerli olur?

Dava her zaman açılabilse de kararın hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı TBK m. 345’e göre belirlenir. Dava yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa veya bu süre içinde kira artışı yapılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanabilir.

Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açıldığında mahkemenin belirlediği bedel o dönemin başından itibaren etkili olabilir. Sözleşmenin tam metni görülmeden yalnızca “artış maddesi var” denilerek sonuç kurulmaz.

Zorunlu arabuluculuk

Kira tespit davasından önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Başvuru, TBK m. 345’teki yazılı artış bildirimiyle özdeş kabul edilmemelidir. Yeni dönem bakımından geriye etkili sonuç hedefleniyorsa sözleşme ve bildirim takvimi önceden planlanmalıdır.

Dava öncesi hazırlanması gerekenler

  • Tüm kira sözleşmeleri ve protokoller,
  • Kira başlangıç ve yenileme tarihleri,
  • Banka ödeme kayıtları,
  • Yazılı artış bildirimleri,
  • Tapu ve taşınmaz özellikleri,
  • Karşılaştırılabilir emsal sözleşmeler,
  • Tadilat ve iyileştirme belgeleri.

Sık yapılan hatalar

  • Beş yıl dolunca kiranın otomatik olarak rayice çıktığını sanmak.
  • İlan fiyatını gerçekleşmiş kira bedeli kabul etmek.
  • Eski kiracı indirimini göz ardı etmek.
  • Davanın açılma zamanı ile kararın etkili olacağı dönemi karıştırmak.
  • Yeni malikin satın almasıyla beş yılın yeniden başladığını varsaymak.

Sık sorulan sorular

Kiracı TÜFE artışını düzenli yapmışsa dava açılamaz mı?

Beş yıllık şart gerçekleşmişse emsal ve hakkaniyet ölçütleriyle tespit istenebilir. Düzenli artış yapılması bunu engellemez.

Mahkeme ev sahibinin istediği rakamla bağlı mı?

Talep aşılmaz; ancak mahkeme bilirkişi ve hakkaniyet değerlendirmesiyle daha düşük bedel belirleyebilir.

Beş yıl dolmadan emsal kira istenebilir mi?

TBK m. 344/3’teki emsal temelli rejim kural olarak beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen ilişkiler içindir. İlk beş yılın tespit ölçütü farklıdır.

İç bağlantılar: Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?; Emsal Kira ve Eski Kiracı İndirimi; Kira Artış Oranı.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Dönem ve geriye etki hesabı, sözleşmenin tamamına göre yapılmalıdır.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün