İhtiyaç nedeniyle tahliye
Kiraya verenin veya yeni malikin konut ya da işyeri ihtiyacı; ihtiyacın niteliği, bildirim ve dava süreleriyle birlikte değerlendirilir.
Av. Fatih ÇakırKira ve Gayrimenkul Hukuku
Kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarında sözleşme hükümleri, mülkiyet kayıtları, ihtar ve tebliğ tarihleri, zorunlu arabuluculuk ile dava süreleri birlikte değerlendirilir. İzlenecek yol, tarafların hukuki sıfatı ve talebin niteliğine göre belirlenir.
Hizmet kapsamı
Kira ilişkisinden mülkiyet uyuşmazlığına kadar.
Benzer görünen taşınmaz uyuşmazlıklarında dahi görevli mahkeme, dava öncesi işlem, süre ve ispat düzeni farklı olabilir.
Temerrüt ve iki haklı ihtar
Kira borcunun ödenmemesi, yazılı ihtar, ödeme süreleri ve aynı kira yılı içindeki ihtarların hukuki sonuçları ayrı ayrı incelenir.
Tahliye taahhüdü
Taahhüdün düzenlenme zamanı, şekli, boşaltma tarihi, imza itirazı ve bir aylık takip veya dava süresi belge üzerinden değerlendirilir.
Kira tespiti ve uyarlama
Sözleşme süresi, artış hükmü, emsal kiralar, ekonomik değişiklikler ve talebin hangi kira döneminden sonuç doğuracağı birlikte ele alınır.
Kira alacağı ve icra
Ödenmeyen kira ve yan giderler bakımından ihtar, ilamsız takip, itiraz, tahliye ve alacağın tahsili seçenekleri dosyanın koşullarına göre belirlenir.
Tapu ve mülkiyet uyuşmazlıkları
Tapu iptali ve tescil, yolsuz tescil ve mülkiyet iddiaları; resmi kayıt, hukuki sebep ve ispat araçları üzerinden incelenir.
Ortaklığın giderilmesi ve önalım
Paylı veya elbirliği mülkiyetinde satış ya da aynen taksim seçenekleri ile yasal önalım hakkının koşul ve süreleri değerlendirilir.
Kat mülkiyeti ve taşınmaz sözleşmeleri
Ortak alan, aidat, yönetim kararları ve komşuluk uyuşmazlıkları ile satış, kullanım ve taşınmaz geliştirme sözleşmeleri ele alınır.
Dosyanın merkezindeki konular
Haklı talep, yanlış süre veya yanlış yöntemle kaybedilmemelidir.
Kiraya veren ile malik her zaman aynı kişi olmayabilir. Talepte bulunacak kişi, sözleşme ve tapu kayıtları üzerinden doğru belirlenmelidir.
İhtarın düzenlenmesi ile muhataba ulaşması aynı şey değildir. Kira yılı, dava açma süresi ve arabuluculukta geçen dönem tarihleriyle birlikte hesaplanır.
Uyuşmazlığın niteliğine göre zorunlu arabuluculuk, ihtar, icra takibi veya başka bir ön işlem gerekebilir. Yanlış başvuru zaman ve hak kaybı doğurabilir.
Çalışma süreci
Önce hukuki ilişki, sonra süre ve talep.
Hukuki ilişkinin belirlenmesi
Tarafların kiraya veren, kiracı, malik, paydaş veya yönetim sıfatı; sözleşme ve resmi kayıtlar üzerinden netleştirilir.
Kronoloji ve süre hesabı
Sözleşme başlangıcı, yenileme dönemi, iktisap, ihtar, tebliğ, ödeme ve arabuluculuk tarihleri tek takvimde gösterilir.
Dava öncesi işlemler
İhtar, arabuluculuk, delil tespiti veya icra takibi gerekip gerekmediği; talebin niteliğine göre değerlendirilir.
Yargılama ve uygulama
Dava, keşif ve bilirkişi incelemeleri takip edilir; kararın icrası, tahliye veya tapu işlemleri ayrıca planlanır.
İlk görüşme için
Hazırlanabilecek bilgi ve belgeler
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Tapu kaydı, resmi senet ve iktisap belgeleri
- İhtarname, tebliğ şerhi ve taraf yazışmaları
- Arabuluculuk başvuru ve son tutanakları
- Kira ödemeleri, banka kayıtları ve aidat belgeleri
- Tahliye taahhüdünün aslı veya okunaklı örneği
- Yönetim planı, kurul kararları ve toplantı tutanakları
- Taşınmazın durumunu gösteren fotoğraf, proje ve teknik belgeler
Sözleşme ve süre dosyası
Başlangıç, yenileme, ödeme, ihtar ve tebliğ tarihleri tek takvimde toplanır; tahliye veya kira bedeli talebinin şartları buna göre incelenir.
- Tahliye sebebinin belirlenmesi
- Kira tespiti veya uyarlama değerlendirmesi
- İhtar ve arabuluculuk süreci
- Alacak, icra ve tahliye seçenekleri
Tapu ve paydaşlık dosyası
Resmi kayıt, iktisap sebebi, taraf sıfatı ve taşınmazın fiili kullanımı birlikte değerlendirilerek talep ve ispat planı hazırlanır.
- Tapu kayıtları ve resmi belgeler
- Ortaklık ve pay oranları
- Devir, ödeme ve kullanım kayıtları
- Keşif ve bilirkişi ihtiyacı
Güncel oranla kira artışını hesaplayın.
Mevcut kira bedeli, TÜFE’nin on iki aylık ortalaması ve varsa sözleşmedeki artış oranıyla referans yeni kira tutarını görün.
Kira artış hesaplayıcısını açın →Kira hukuku makaleleri
Uyuşmazlığın aşamasına göre okuyun.
Tahliye, kira bedeli, icra, depozito ve usul başlıkları ayrı konu kümelerinde toplanmıştır.
Yeni malik kiracıyı tahliye edebilir mi?
Bir aylık bildirim, altı aylık bekleme ve sözleşme sonuna bağlı dava yolunu inceleyin.
Makaleyi okuyun →Kira alacağı ve tahliye talepli takip
Ödeme emri, yedi günlük itiraz ve otuz günlük ödeme süresinin sonuçlarını görün.
Makaleyi okuyun →Beş yılı dolduran kiracının kirası
Emsal kira, TÜFE, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ölçütlerini birlikte değerlendirin.
Makaleyi okuyun →Depozitodan hangi masraflar kesilebilir?
Olağan yıpranma, hasar, kira borcu ve kesintinin ispatı arasındaki ayrımı inceleyin.
Makaleyi okuyun →Sık sorulan sorular
Kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarında temel konular.
Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı kendiliğinden tahliye edilir mi?＋
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak yalnızca belirli sürenin sona ermesine dayanarak tahliye isteyemez. Tahliye için kanunda öngörülen bir sebep ve bu sebebe ilişkin şartlar bulunmalıdır.
Kira tespit davası için beş yılın dolması şart mı?＋
Hayır. Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Beş yıl, özellikle emsal kira bedelleri ve kiralananın durumunun değerlendirme ölçütü hâline gelmesi bakımından önemlidir. Yeni bedelin hangi dönemden uygulanacağı ayrıca incelenir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?＋
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. Başvuru, hak düşürücü süre dolmadan yapılmalıdır.
Tahliye taahhüdüne ne kadar süre içinde dayanılmalıdır?＋
Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü bulunuyorsa kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Belgenin düzenlenme zamanı ve geçerliliği ayrıca incelenir.
Yeni malik kiracıyı hemen tahliye edebilir mi?＋
Hayır. Yeni malik, kanundaki yazılı bildirim, bekleme ve dava sürelerine uygun hareket etmeli; ayrıca kendisi veya kanunda sayılan yakınları yönünden gerçek ve zorunlu ihtiyacı ispatlamalıdır.
Tapu uyuşmazlığında yalnızca tapu kaydı yeterli midir?＋
Uyuşmazlığın türüne göre resmi senet, devir işlemi, miras kayıtları, ödeme belgeleri, vekâletname, kadastro ve belediye belgeleri gibi başka deliller de önem taşıyabilir. Talep ve taraf sıfatı tapu kaydıyla birlikte değerlendirilmelidir.
İletişim
Taşınmaz uyuşmazlığında sözleşme ve tarihler birlikte değerlendirilmelidir.
İlk iletişimde taraf sıfatınızı, taşınmazın bulunduğu yeri, sözleşme başlangıcını ve varsa yaklaşan süreyi kısaca belirtebilirsiniz.
Bu sayfadaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Somut sözleşme, kayıt ve tarihler incelenmeden hukuki görüş veya sonuç taahhüdü olarak değerlendirilemez.