Kiracılı bir konutun veya çatılı işyerinin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca yeni malik, mülkiyetin devriyle birlikte kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle satın alma, tek başına kiracının derhâl çıkarılmasına imkân vermez. Tahliye için kanunda öngörülen bir sebebin ve buna bağlı sürelerin bulunması gerekir.

Yeni malik bakımından özel düzenleme TBK m. 351’dir. Buna göre yeni malik; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye isteyebilir. İhtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut, gerçek, samimi ve zorunlu olması; yargılama boyunca da devam etmesi gerekir.

Satın alma kira sözleşmesini sona erdirir mi?

Hayır. Tapuda mülkiyetin yeni kişiye geçmesiyle kiracının sözleşmesi aynı şartlarla devam eder. Eski malik ile kiracının yaptığı sözleşmenin tapuya şerh verilmemiş olması da kural olarak bu sonucu değiştirmez. Yeni malik, sözleşmedeki kira bedeli, ödeme zamanı ve diğer geçerli hükümlerle bağlıdır.

Satıştan sonra kiracının yeni malike ödeme yapabilmesi için mülkiyet değişikliği ve yeni ödeme hesabı ispatlanabilir biçimde bildirilmelidir. Kiracının kime ödeme yapacağını bilemediği bir dönemde doğrudan temerrüt sonucu çıkarmak somut olaya göre sorun yaratabilir.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı

TBK m. 351’de sayılan kişiler sınırlıdır. Yeni malikin kardeşi, nişanlısı veya yetişkin çocuğunun eşi için ileri sürülen ihtiyaç, kişi kanunen bakım yükümlülüğü kapsamında değilse bu maddeye dayanmaz. Tüzel kişi malik ise doğası gereği konut ihtiyacı ileri süremez; işyeri ihtiyacı ise tüzel kişinin kendi faaliyeti yönünden somutlaştırılmalıdır.

İhtiyaç iddiası yalnızca “taşınmazı kullanacağım” demekle ispatlanmış olmaz. Yeni malikin mevcut konutu veya işyeri, yaşam ve çalışma düzeni, taşınmazın ihtiyaca elverişliliği, satın alma amacı, tarafların yazışmaları ve ihtiyacın sürekliliği birlikte değerlendirilir. Başka bir taşınmaza sahip olmak davayı otomatik olarak engellemez; fakat mevcut yerin ihtiyacı karşılayıp karşılamadığı açıklanmalıdır.

Bir ay içinde ihtar ve altı ay sonra dava yolu

Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bir aylık süre tapudaki tescil tarihine göre dikkatle hesaplanmalıdır. Bildirimin bu süre içinde yalnızca gönderilmesi değil, kiracıya ulaşması önem taşır.

İhtarda taşınmazın edinildiği, ihtiyacın kimin için ve hangi amaçla ileri sürüldüğü, tahliye talebi ve yasal süreç açık biçimde belirtilmelidir. Noter ihtarı ispat bakımından güvenli olmakla birlikte kanun yalnızca yazılı bildirim arar. Ancak sıradan mesaj veya tebliği ispatlanamayan posta gönderisi, dava aşamasında ciddi risk yaratır.

Altı aylık sürenin dolması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlayıp dava açmalıdır.

Sözleşme süresinin sonuna göre dava yolu

Yeni malik bir aylık bildirim yolunu kullanmamış veya altı ay beklemek istememiş olabilir. TBK m. 351/2, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma imkânı da verir. Bu yol, TBK m. 350’deki ihtiyaç nedeniyle tahliye rejimiyle bağlantılıdır.

Hangi seçeneğin daha erken sonuç vereceği; tapu edinme tarihi, sözleşmenin başlangıcı, belirli ya da belirsiz süreli olması ve yenileme dönemi birlikte incelenerek belirlenir. “Satın aldıktan altı ay sonra her durumda dava açılır” veya “mutlaka sözleşme sonu beklenir” genellemelerinin ikisi de eksiktir.

Zorunlu arabuluculuk süreyi nasıl etkiler?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Hak düşürücü süre dolmadan arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Arabuluculukta geçen süre boyunca zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez; son tutanaktan sonra başvuru tarihinde kalan süre devam eder.

Davada hangi deliller önemlidir?

Tapu kaydı ve kira sözleşmesine ek olarak nüfus kayıtları, yerleşim yeri belgeleri, mevcut konut veya işyerine ilişkin kayıtlar, işyeri ihtiyacında faaliyet ve ruhsat belgeleri, taşınma hazırlıkları, taraf yazışmaları ve tanık anlatımları kullanılabilir. Deliller, ihtiyacın yalnızca varlığını değil neden zorunlu ve süreklilik taşıdığını göstermelidir.

Tahliyeden sonra yeniden kiralama yasağı

İhtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aykırılık hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir. Tahliye amacı gerçekte daha yüksek bedelle yeniden kiralama ise bu yasak özellikle önem kazanır.

Sık yapılan hatalar

  • Satın almanın kira sözleşmesini sona erdirdiğini sanmak.
  • Bir aylık bildirimi geç tebliğ etmek.
  • İhtiyacı soyut ve belgesiz bırakmak.
  • Altı aylık sürenin sonunda arabuluculuğu hesaba katmadan dava açmak.
  • Sözleşme sonuna dayalı alternatif dava süresini incelememek.
  • İhtiyaç sahibi kişi kanundaki kapsamda değilken TBK m. 351’e dayanmak.

Sık sorulan sorular

Yeni malik kirayı hemen artırabilir mi?

Satın alma, kira artışı bakımından yeni bir dönem başlatmaz. Artış ve kira tespiti TBK m. 344-345’e göre değerlendirilir.

Bir aylık ihtar kaçırılırsa tahliye hakkı tamamen kaybolur mu?

Hayır. Altı ay sonra dava açma imkânı kullanılamaz; ancak sözleşme süresinin bitimine dayalı yol ve diğer tahliye sebepleri ayrıca incelenebilir.

Yeni malik evi satın almadan önce gönderdiği ihtara dayanabilir mi?

TBK m. 351’deki bildirim mülkiyetin edinilmesinden sonra yeni malik sıfatıyla yapılmalıdır.

İç bağlantılar: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası; Kiracılı Ev Satılırsa Ne Olur?; Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Süre hesabı, tapu ve sözleşme tarihleri görülmeden yapılmamalıdır.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün