Ev Sahibi Depozitodan Hangi Masrafları Kesebilir?

Kira depozitosu, kiraya verene kiralanandaki her masrafı tek taraflı olarak kiracıya yükleme hakkı vermez. Kesinti yapılabilmesi için kiracının sözleşmeden doğan gerçek bir borcu bulunmalı; borcun miktarı ve kiracıya yüklenebilir olduğu ispatlanmalıdır. Olağan kullanımdan doğan eskime ve yıpranma ise kural olarak kiracının tazmin sorumluluğuna girmez.

Depozitonun yasal sınırı

TBK m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek biçimde bankaya yatırmalıdır.

Uygulamada depozitonun doğrudan kiraya verene elden veya havaleyle ödendiği görülür. Bu yöntem kanundaki banka sistemine uygun değildir ve iade aşamasında ispat sorunu yaratır; ancak kiraya verenin aldığı güvenceyi yok saymasına imkân vermez. Dekont, makbuz ve sözleşmedeki depozito kaydı korunmalıdır.

Hangi alacaklar depozitodan karşılanabilir?

Somut belgeyle ispatlanmak koşuluyla güvence şu borçlara mahsup edilebilir:

• Ödenmemiş kira bedeli ve geçerli kira farkları,
• Kiracının sorumlu olduğu yan gider ve aidatlar,
• Kiracının olağan kullanım dışında verdiği zarar,
• Eksik veya kayıp teslim edilen demirbaşlar,
• Sözleşmeye aykırı değişikliklerin eski hâle getirilme gideri,
• Kiracıya ait tüketim borçlarının kiraya veren tarafından ödenmek zorunda kalınan kısmı.

Kesinti, tahmini veya cezalandırıcı olamaz. Gerçek zarar ile sınırlı olmalı; hasarın yaşı, ekonomik ömrü ve önceki durumu hesaba katılmalıdır. Eski bir eşyanın yenisiyle değiştirilme bedelinin tamamı kiracıya yüklenemez.

Olağan yıpranma nedir?

TBK m. 334 uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Duvar boyasının zamanla solması, zeminin normal kullanımla aşınması veya kullanım ömrü dolan bir parçanın arızalanması olağan yıpranma kapsamında olabilir.

Kırık kapı, yanmış tezgâh, sökülmüş tesisat, ağır leke, kayıp demirbaş veya izinsiz yapısal değişiklik ise somut olaya göre kiracı zararı sayılabilir. Ayrım; giriş tutanağı, fotoğraflar, kiralananın yaşı ve teknik incelemeyle yapılır.

Boya ve temizlik bedeli kesilebilir mi?

Kiralananın her çıkışta boyatılması gerektiğine ilişkin genel bir kural yoktur. Normal kullanım sonucu oluşan boya eskimesi kiraya verene aittir. Kiracının olağan dışı kirletmesi, duvarlara zarar vermesi veya sözleşmeye aykırı renk ve uygulama yapması hâlinde makul eski hâle getirme gideri istenebilir.

Benzer şekilde genel temizlik ihtiyacı tek başına yüksek bir profesyonel temizlik faturası kesilmesini haklı kılmaz. Olağan kullanımı aşan kirlilik ve gerçek gider ispatlanmalıdır.

Hasarı kim ispatlar?

Kiraya veren, kesintiye dayanak hasarın kiracı döneminde ve kiracının sorumluluğunda doğduğunu ispatlamalıdır. Girişte düzenlenen teslim tutanağı ve fotoğraflar yoksa, çıkıştaki durumun başlangıçtan farklı olduğunu göstermek zorlaşır.

Anahtar tesliminde taraflar birlikte tutanak düzenlemeli; sayaçlar, demirbaşlar, duvar, zemin, tesisat ve anahtar adedi kayda geçirilmelidir. Çekişme varsa gecikmeden delil tespiti yaptırılması düşünülebilir. Tek taraflı ve aylar sonra düzenlenen hasar listesi daha zayıf delildir.

Kiraya veren depozitoyu son ay kirası sayabilir mi?

Depozito, kural olarak kira ilişkisi sona erdiğinde borç ve hasar güvencesidir. Kiracı, kiraya verenle anlaşmadan “son kirayı depozitodan düşüyorum” diyerek ödemeyi kesmemelidir. Bu davranış temerrüt ve icra takibi riski doğurabilir.

Taraflar sona erme protokolünde depozitonun son kira veya belirli borçlara mahsup edileceğini açıkça kararlaştırabilir.

Bankadaki depozito nasıl iade edilir?

Bankaya yatırılmış güvencede banka, tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine ödeme yapar. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı güvenceyle ilgili bir dava açtığını veya icra takibi yaptığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu üç aylık süre, kiraya verenin her türlü alacağının zamanaşımı değildir; bankadaki güvencenin serbest bırakılmasıyla ilgilidir.

Depozito güncel bedel üzerinden mi iade edilir?

Depozitonun TL olarak doğrudan kiraya verene ödendiği dosyalarda iade edilecek tutarın güncellenmesi konusunda sözleşme, ödemenin niteliği ve talep hukuki sebebi incelenir. “Bir aylık kira depozito” ifadesi ile belirli bir TL tutarının güvence olarak kararlaştırılması aynı sonucu doğurmayabilir. Bankada tutulan güvencede hesabın getirisi de güvenceye dâhildir.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi fatura göstermeden kesinti yapabilir mi?

Zarar başka delillerle de ispatlanabilir; ancak soyut tahmin yeterli değildir. Fatura, ekspertiz, fotoğraf ve teslim tutanağı kesintinin dayanağını güçlendirir.

Normal boya eskimesi depozitodan kesilir mi?

Kural olarak hayır. Kiracı yalnızca olağan kullanımı aşan zarar ve kirlenmeden sorumlu tutulabilir.

Aidat borcu depozitodan düşülebilir mi?

Kiracının sözleşme ve mevzuat gereği sorumlu olduğu, ödenmemiş ve belgeli aidat veya kullanım gideri güvenceye mahsup edilebilir.

İç bağlantılar: Kira Depozitosu Nasıl Geri Alınır?; Anahtar Teslimi Nasıl İspatlanır?; Kiralanandaki Onarım Giderlerini Kim Öder?

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kesinti öncesinde giriş–çıkış tutanakları ve gerçek zarar hesabı incelenmelidir.