Kiracının muaccel kira borcunu ödememesi hâlinde kiraya veren, yalnızca alacak takibi yapmak yerine İİK m. 269 ve devamındaki özel yola başvurarak kira alacağı ile tahliyeyi aynı takipte talep edebilir. Bu yol, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 315’teki en az otuz günlük ödeme süresini icra ödeme emri içinde işletir.

Takip talebinde tahliye isteminin açıkça yer almaması hâlinde sonradan aynı dosyada tahliye istenmesi mümkün olmayabilir. Bu nedenle takip türü ve talep sonucu baştan doğru kurulmalıdır.

Takip için hangi belgeler gerekir?

Yazılı kira sözleşmesi bulunması ispatı kolaylaştırır; ancak kira ilişkisinin yazılı olması geçerlilik şartı değildir. Sözlü kira ilişkisinde de takip yapılabilir. Kiracının ilişkiye, sözleşmedeki imzaya veya kira miktarına itirazı seçilecek mahkeme yolunu etkiler.

Takipten önce şu unsurlar netleştirilmelidir:

  • Tarafların doğru kimlik ve adres bilgileri,
  • Kira dönemleri ve muacceliyet tarihleri,
  • Ödenmeyen ana para miktarı,
  • Yapılan kısmi ödemeler,
  • Sözleşmedeki artış hükmü,
  • Faiz türü ve başlangıç tarihleri,
  • Tahliye talebi.

Aidat, yan gider veya cezai şart kalemleri kira alacağıyla karıştırılmamalı; tahliyeye esas borcun hukuki niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Ödeme emrindeki iki ayrı süre

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ödeme emrine itiraz süresi yedi gün, borcu ödeyerek temerrüt tahliyesini önleme süresi otuz gündür. Bu süreler ödeme emrinin tebliğini izleyen gün işlemeye başlar.

Yedi gün içinde itiraz edilmemesi takibi kesinleştirir; fakat kiracı otuz günlük ödeme süresi dolmadan tahliye edilemez. Kiracı borcun tamamını otuz gün içinde öderse, o takibe dayalı temerrüt tahliyesi engellenir. Ancak ödeme emri, şartları varsa iki haklı ihtar nedeniyle sonraki dönem sonu tahliye davasında önem taşıyabilir.

Kiracı itiraz etmez ve ödeme yapmazsa

İtiraz edilmemiş, borç otuz gün içinde tamamen ödenmemiş ve takip usulüne uygun ise kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Tahliye istemi bakımından İİK’da öngörülen süre kaçırılmamalıdır. Para alacağı yönünden ise kesinleşen takipte haciz işlemlerine geçilebilir.

Kiracı itiraz ederse

İtiraz takibi durdurur. Kiraya verenin başvuracağı merci, kira sözleşmesinin yazılı olup olmadığına ve itirazın kapsamına göre değişir. Yazılı sözleşme kiracı tarafından açık ve kesin biçimde reddedilmemişse veya noterlikçe düzenlenmiş/imzası tasdikli belge varsa icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye gündeme gelebilir. İmza veya kira ilişkisi inkâr edilmişse sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası gerekebilir.

İcra mahkemesinin inceleme alanı sınırlıdır. Karmaşık mahsup, ayıp, kira bedelinin değiştirildiği veya karşı alacak iddiaları genel mahkemede daha geniş inceleme gerektirebilir.

Eksik ödeme tahliyeyi engeller mi?

Otuz günlük sürede ana para, talep edilebilir faiz ve takip giderlerinin tamamen karşılanıp karşılanmadığı dosya hesabına göre incelenir. Çok küçük bakiye, yanlış faiz hesabı veya ödeme emrindeki fazla talep somut olayda farklı sonuçlara yol açabilir. Kiraya verenin hatalı ve fahiş takip talebi tahliye talebini de riske sokabilir.

Arabuluculuk gerekli mi?

İlamsız icra yoluyla tahliye, kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuğun kanuni istisnasıdır. Takibin başlatılması için önce arabulucuya gidilmez. Buna karşılık itiraz sonrasında genel mahkemede açılacak davanın türüne göre dava şartı arabuluculuk değerlendirilmelidir.

Hangi durumda noter ihtarı tercih edilebilir?

Borç miktarı tartışmalıysa, sözleşmede ciddi yorum sorunu varsa veya kiraya veren önce temerrüt ihtarını ayrı biçimde kurmak istiyorsa noter ihtarı ve ardından dava düşünülebilir. İcra takibi çoğu dosyada alacak ve tahliyeyi birleştirse de her uyuşmazlıkta otomatik olarak en hızlı yol değildir.

Sık yapılan hatalar

  • Takip talebinde tahliye istememek.
  • Yedi günlük itiraz süresi ile otuz günlük ödeme süresini karıştırmak.
  • Henüz muaccel olmayan kiraları istemek.
  • Ödemeleri mahsup etmeden fazla takip yapmak.
  • Aidatı doğrudan kira bedeli gibi değerlendirmek.
  • İtirazın kapsamına uygun olmayan mahkemeye başvurmak.

Sık sorulan sorular

Yazılı kira sözleşmesi yoksa takip yapılamaz mı?

Takip yapılabilir; ancak kiracının kira ilişkisine itirazı hâlinde ispat ve görevli merci bakımından süreç zorlaşabilir.

Kiracı 30. gün ödeme yaparsa tahliye olur mu?

Süre içinde tam ödeme temerrüt tahliyesini önler. Ödemenin hesaba geçiş ve dosyaya yansıma zamanı dikkatle incelenmelidir.

Bir aylık kira için takip yapılabilir mi?

Muaccel ve ödenmemiş tek bir dönem borcu da takibe konu olabilir; kanun asgari borç ayı sayısı öngörmez.

İç bağlantılar: Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Ederse; İki Haklı İhtar; Kira Borcunda Mahsup.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Takip talebi, ödeme dökümü ve sözleşme görülmeden hazırlanmamalıdır.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün