Riskli yapı süreci
Riskli yapı tespiti, tebligat, itiraz, tahliye ve yıkım aşamaları; teknik raporlar ile idari işlemler birlikte incelenerek takip edilir.
Av. Fatih ÇakırKentsel Dönüşüm Hukuku
Kentsel dönüşüm süreçleri; mülkiyet yapısı, riskli yapı ve idari işlemler, malik kararları, yüklenici seçimi ve inşaat sözleşmesi bir bütün olarak değerlendirilerek yürütülür. Teknik ve mali kararların hukuki sonuçları proje başlamadan görünür hâle getirilir.
Hizmet kapsamı
Riskli yapı kararından yeni yapının teslimine kadar.
Dönüşüm sürecindeki kararlar yalnızca müteahhit seçimi değildir. Mülkiyet, idare, sözleşme, finansman ve uygulama aşamaları birbirini doğrudan etkiler.
Malik kararları
Toplantı çağrısı, arsa payları, karar yeter sayısı, tutanak ve bildirim işlemleri projenin kapsamı ve güncel düzenlemeler üzerinden değerlendirilir.
Yüklenici seçimi ve müzakere
Tekliflerin hukuken karşılaştırılabilir hâle getirilmesi, yüklenici incelemesi ve maliklerin ortak müzakere çerçevesinin kurulması desteklenir.
İnşaat sözleşmeleri
Arsa payı karşılığı inşaat veya gelir paylaşımı sözleşmeleri; teslim, teminat, ruhsat, proje, cezai şart ve fesih hükümleri yönünden hazırlanır veya incelenir.
Karara katılmayan malik ve pay satışı
Karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimler ve payların satışına ilişkin işlemler, kanuni şartlar ve usul güvenceleri bakımından ele alınır.
Tahliye, kira yardımı ve destekler
Tahliye takvimi, geçici barınma düzeni ile kira yardımı, kredi veya diğer desteklere ilişkin idari koşullar proje özelinde değerlendirilir.
Ruhsat, proje ve idari işlemler
İmar durumu, proje onayları, ruhsat ve belediye işlemleri; hukuki yetki, belge ve süre yönlerinden teknik ekiplerle koordineli takip edilir.
Gecikme, eksik iş ve teslim uyuşmazlıkları
Yüklenicinin temerrüdü, proje değişikliği, eksik veya ayıplı iş, teslim ve tapu devir sorunlarında sözleşmesel ve yargısal yollar değerlendirilir.
Projenin merkezindeki konular
İyi bir teklif, güvenceleri kurulmamışsa iyi bir sözleşme değildir.
Malik toplantısı, arsa payı, karar yeter sayısı, temsil ve bildirim işlemleri izlenebilir olmalıdır. Usul eksikliği projenin sonraki aşamalarını tartışmalı hâle getirebilir.
Bağımsız bölüm paylaşımı kadar yüklenicinin teminatı, iş programı, gecikme sonuçları, teknik şartname ve tapu devir takvimi de sözleşmenin merkezindedir.
Hukuki inceleme; mimari, mühendislik, değerleme, mali ve vergisel incelemenin yerine geçmez. Uzman görüşleri aynı proje takviminde koordine edilir.
Çalışma süreci
Karardan sözleşmeye, sözleşmeden teslime.
Mülkiyet ve proje haritası
Tapu kayıtları, arsa payları, mevcut yapı, imar durumu, riskli yapı evrakı ve maliklerin beklentileri birlikte sınıflandırılır.
Karar ve müzakere düzeni
Toplantı, karar, teklif toplama ve yüklenici müzakeresi için izlenebilir bir belge ve yetki düzeni oluşturulur.
Sözleşme ve teminat yapısı
İş programı, teslim, teknik ekler, teminatlar, cezai şart, fesih ve devir hükümleri uygulama senaryolarıyla birlikte hazırlanır.
Uygulama ve uyuşmazlık takibi
İdari süreç, ruhsat, tahliye, inşaat ilerlemesi ve teslim izlenir; gecikme veya aykırılıkta ihtar ve başvuru yolları planlanır.
İlk görüşme için
Hazırlanabilecek bilgi ve belgeler
- Güncel tapu kayıtları ve arsa payı listesi
- Riskli yapı tespit raporu, tebligat ve itiraz evrakı
- İmar durumu, mevcut proje ve belediye belgeleri
- Malik toplantı çağrıları, kararlar ve tutanaklar
- Yüklenici teklifleri ve karşılaştırma tabloları
- Sözleşme ve teknik şartname taslakları
- Yüklenicinin şirket, yetki, referans ve teminat bilgileri
- Finansman, kira yardımı ve geçici tahliye planına ilişkin bilgiler
Karar ve sözleşme dosyası
Ortak hedef, yetki, karar, teklif ve sözleşme belgeleri aynı düzen içinde toplanarak malikler bakımından öngörülebilir bir süreç kurulması amaçlanır.
- Malik ve arsa payı tablosu
- Toplantı ve karar belgeleri
- Teklif karşılaştırması
- Sözleşme ve teminat planı
Proje ve teslim dosyası
Ruhsat, iş programı, hakediş, proje değişiklikleri, tapu işlemleri ve teslim belgeleri izlenerek sözleşmeye aykırılıklar zamanında tespit edilir.
- Ruhsat ve onay tarihleri
- İş programı ve ilerleme kayıtları
- İhtar ve yüklenici yazışmaları
- Eksik iş ve teslim tutanakları
Sözleşmeler ve Gayrimenkul Hukuku
Yüklenici sözleşmelerinin ayrıntılı incelenmesi ile mülkiyet ve tapu uyuşmazlıklarına ilişkin diğer çalışma alanlarını inceleyin.
Sözleşmeler Hukuku →Gayrimenkul Hukuku →Sık sorulan sorular
Dönüşüm sürecinde karar öncesinde netleştirilmesi gerekenler.
Riskli yapı tespiti yapıldığında süreç kendiliğinden tamamlanır mı?＋
Hayır. Tespit sonrasında tebligat, itiraz, kesinleşme, tahliye ve yıkım gibi ayrı idari aşamalar bulunabilir. İşlemin tarihi ve tebliğ yöntemi, kullanılabilecek hukuki yollar bakımından incelenmelidir.
Kentsel dönüşüm kararlarında bütün maliklerin onayı gerekir mi?＋
Her işlem için oybirliği aranmaz. Uygulanacak karar yeter sayısı; işlemin hukuki dayanağına, mülkiyet yapısına, arsa paylarına ve kararın içeriğine göre belirlenir. Güncel mevzuat ve proje belgeleri görülmeden oran üzerinden işlem yapılmamalıdır.
Yükleniciyle sözleşmede yalnızca bağımsız bölüm paylaşımı yeterli midir?＋
Hayır. Ruhsat ve teslim süreleri, teknik şartname, teminat, kira veya gecikme ödemeleri, cezai şart, proje değişikliği, devir yasağı, fesih ve tapu işlemleri açık biçimde düzenlenmelidir.
Yüklenicinin mali ve teknik yeterliliği nasıl değerlendirilir?＋
Şirket kayıtları, yetki belgeleri, tamamlanan projeler, mali yapı, devam eden işler ve sunulan teminatlar ayrı ayrı incelenebilir. Hukuki inceleme, bağımsız mali ve teknik incelemenin yerine geçmez.
Kentsel dönüşümde kira yardımı veya vergi avantajı otomatik midir?＋
Hayır. Destek ve muafiyetlerin kapsamı; projenin hukuki dayanağına, hak sahipliğine, belge ve başvuru koşullarına ve yürürlükteki idari düzenlemelere göre değişebilir. Her kalem için ayrıca uygunluk kontrolü yapılmalıdır.
İnşaat gecikirse maliklerin hangi hakları vardır?＋
Haklar sözleşme hükümleri, gecikmenin nedeni, yüklenicinin temerrüde düşürülmesi ve projenin mevcut aşamasına göre değişir. İhtar, cezai şart, aynen ifa, tazminat veya fesih seçenekleri somut sözleşme üzerinden değerlendirilmelidir.
İletişim
Dönüşüm projesi, tapu ve sözleşme belgeleri üzerinden değerlendirilir.
İlk iletişimde yapının bulunduğu yeri, bağımsız bölüm sayısını, riskli yapı sürecinin aşamasını ve yüklenici seçilip seçilmediğini belirtebilirsiniz.
Bu sayfadaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Güncel mevzuat, tapu, proje, teknik ve sözleşme belgeleri incelenmeden hukuki görüş veya sonuç taahhüdü olarak değerlendirilemez.