Eksik Kira Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kira bedelinin bir kısmının ödenmesi, kiracının borcunu tamamen ifa ettiği anlamına gelmez. Gerçek ve muaccel kira borcunun bakiyesi devam ediyorsa kiraya veren, TBK m. 315 uyarınca yazılı ihtar gönderebilir veya kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. Ancak tahliye için yalnızca “eksik ödeme” iddiası yeterli değildir. Önce doğru kira bedeli, ödeme dönemi, artış hükmü ve yapılan ödemelerin mahsubu belirlenmelidir.

Eksik ödeme ne zaman temerrüt oluşturur?

Kira bedeli sözleşmede kararlaştırılan vadede tam olarak ödenmelidir. Kiracı ana paranın bir kısmını yatırmışsa kalan tutar bakımından borç devam eder. Kiraya veren, bakiye borcu dönem ve tutar olarak açıkça göstererek kiracıya konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre vermelidir.

Kiracı gerçek bakiyeyi bu süre içinde tamamen öderse TBK m. 315’e dayalı tahliye engellenir. Süre sonunda bakiye devam ediyorsa fesih ve tahliye hakkı doğabilir.

Kira artış farkı eksik ödeme sayılır mı?

Uyuşmazlıkların önemli bir kısmı temel kira bedelinden değil artış farkından doğar. Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa ve uygulanacak oran TBK m. 344’teki sınırlar içindeyse kiracının eski bedeli ödemeye devam etmesi bakiye borç oluşturabilir.

Buna karşılık kiraya verenin TÜFE sınırını aşan, geçici yüzde 25 sınırlamasının uygulandığı geçmiş bir dönemi göz ardı eden veya sözleşmede bulunmayan bir artışı tek taraflı olarak uyguladığı durumda talep edilen farkın tamamı gerçek borç olmayabilir. Tahliye dosyasında önce geçerli kira miktarı belirlenmelidir.

Sözleşmede artış hükmü bulunmaması hâlinde kira bedeli kural olarak kiraya verenin tek taraflı bildirimiyle otomatik olarak TÜFE oranında artmaz. Tarafların anlaşması veya şartlarına göre kira tespit kararı gerekir. Bu nedenle “TÜFE farkı ödenmedi” iddiası sözleşme incelenmeden tahliye sebebi kabul edilmemelidir.

Noter ihtarı mı, icra takibi mi?

Kiraya veren bakiye için noter ihtarı gönderebilir. İhtarda kira dönemi, ödenmesi gereken bedel, yapılan ödeme ve kalan tutar ayrı ayrı gösterilmeli; en az otuz gün içinde tam ödeme olmazsa sözleşmenin feshedileceği açıklanmalıdır.

Alternatif olarak kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız takip başlatılabilir. Bu yolda kiracının ödeme emrine itiraz süresi ile borcu ödeme süresi farklıdır. Kiracı kira miktarına, artış oranına veya yaptığı ödemelerin hesaba katılmamasına yedi gün içinde itiraz edebilir. İtirazın kapsamı, sonraki yargısal yolu belirler.

Çok küçük bir bakiye de tahliyeye yol açar mı?

Kanunda tahliye için belirli bir asgari bakiye öngörülmemiştir. Kural olarak borcun az olması, borcu ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte hesaplama hatası, banka kesintisi, yuvarlama farkı veya kiraya verenin davranışı nedeniyle kalan çok küçük tutarlarda dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı tartışılabilir.

Bu değerlendirme otomatik değildir. Kiracının sürekli ve bilinçli biçimde eksik ödeme yapması ile sehven oluşan önemsiz bakiye aynı şekilde ele alınmaz. Tahliye talebi hazırlanırken farkın kaynağı ve tarafların önceki ödeme düzeni ortaya konulmalıdır.

Kiracı yaptığı masrafı kiradan düşebilir mi?

Kiracı, kiralanana yaptığı her masrafı tek taraflı olarak kiradan indiremez. Kiraya verenin gidermekle yükümlü olduğu bir ayıp veya zorunlu gider, bildirimler ve TBK’daki koşullar çerçevesinde mahsup ya da alacak konusu olabilir. Ancak harcamanın niteliği, zorunluluğu, kiraya verenin temerrüdü ve mahsup beyanı ispatlanmalıdır.

Belgesiz tadilat, kişisel tercih niteliğindeki yenileme veya kiraya verenin onayı bulunmayan masraf nedeniyle kira eksik ödenirse temerrüt riski doğar.

Mahsup sırası neden önemlidir?

Kiracının birden fazla kira borcu varsa ödeme açıklaması, paranın hangi aya mahsup edileceğini belirlemede önem taşır. Dekontta ay bilgisi bulunmaması hâlinde TBK’nın mahsup hükümleri gündeme gelir. Kiraya veren de tek taraflı hesap tablosunda daha önce ödenmiş ayı yeniden borç gösteremez.

Takipten önce ay ay şu tablo çıkarılmalıdır: muaccel kira, geçerli artış, ödeme tarihi, ödeme tutarı, mahsup edilen dönem ve bakiye.

Eksik ödeme iki haklı ihtara konu olabilir mi?

Muaccel kira borcunun bir kısmı ödenmemişse gönderilen yazılı ihtar, diğer şartları taşıması hâlinde haklı ihtar sayılabilir. Kiracı ihtarın tebliğinden sonra ödeme yapsa bile ihtarın haklılığı kural olarak ortadan kalkmaz. Aynı kira yılı içinde farklı muaccel kira borçları nedeniyle ikinci haklı ihtar oluşursa TBK m. 352/2 kapsamında dönem sonunda tahliye davası gündeme gelebilir.

Aynı borcun yapay biçimde bölünerek iki ihtar gönderilmesi ise iki ayrı haklı ihtar yaratmaz.

İspat için hangi belgeler gerekir?

• Kira sözleşmesi ve artış hükmü,
• Kira dönemlerini gösteren hesap tablosu,
• Banka dekontları ve hesap ekstreleri,
• İhtar veya ödeme emri ile tebliğ belgesi,
• Kira tespit kararı varsa kesinleşme bilgisi,
• Mahsup iddiasına dayanak fatura, bildirim ve yazışmalar.

Sık sorulan sorular

Kiracı kiranın yüzde 90’ını öderse tahliye edilebilir mi?

Oranın yüksek olması tek başına yeterli değildir. Gerçek ve muaccel bakiye ihtara rağmen otuz gün içinde ödenmezse tahliye gündeme gelebilir; farkın kaynağı ve dürüstlük kuralı ayrıca incelenir.

Kiraya veren yanlış artış uygulamışsa ne olur?

Tahliye, talep edilen rakama değil hukuken geçerli kira borcuna dayanmalıdır. Geçersiz artıştan doğan farkın ödenmemesi temerrüt oluşturmaz.

Eksik ödeme sonradan tamamlanırsa tahliye engellenir mi?

TBK m. 315’e dayalı tahliyede gerçek bakiye otuz günlük süre içinde tamamlanırsa tahliye önlenir. Süreden sonraki ödeme doğmuş hakkı kural olarak ortadan kaldırmaz.

İç bağlantılar: Otuz Günlük Ödeme Süresi; Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?; İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Tahliye değerlendirmesi yapılmadan önce doğru kira hesabı çıkarılmalıdır.