Kiracının yıllarca aynı veya eksik artırılmış bedeli ödemesi, geçmiş kira farklarının her durumda silindiği anlamına gelmez. Ancak kiraya veren de dilediği oranı geçmişe yürüterek toplu fark talep edemez. Talebin hukuki dayanağı; sözleşmedeki artış hükmü, ilgili dönemde yürürlükte bulunan emredici sınırlar, tarafların sonraki anlaşmaları ve varsa kira tespit kararıdır.

Sözleşmede artış hükmü varsa

Kira sözleşmesinde yenileme dönemlerinde uygulanacak geçerli bir artış oranı kararlaştırılmışsa, yeni dönem bedeli bu hüküm ve TBK m. 344’teki üst sınır çerçevesinde belirlenir. Kiracı artışlı bedel yerine eski bedeli ödemişse aradaki fark muaccel kira borcu oluşturabilir.

Örneğin sözleşmede “on iki aylık TÜFE ortalaması oranında artış” kararlaştırılmışsa her yenileme döneminin açıklanan oranı ve o tarihte yürürlükte bulunan özel sınırlamalar ayrı ayrı hesaplanmalıdır. Tek bir güncel oran geçmiş yılların tamamına uygulanamaz.

Sözleşmede artış hükmü yoksa

Artış hükmü bulunmayan sözleşmede kiraya veren, yıllar sonra tek taraflı TÜFE tablosu çıkarıp geçmiş fark talep edemez. Taraflar yeni bedelde anlaşmamışsa kira tespit davası gerekir. Tespit edilen bedelin geçmişte hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı TBK m. 345’teki dava ve bildirim zamanlamasına göre belirlenir.

Dolayısıyla “TÜFE kanunda yazıyor, fark kendiliğinden doğdu” yaklaşımı artış hükmü olmayan dosyada güvenli değildir.

Yüzde 25 sınırlamasının uygulandığı dönemler

Konut kiralarında geçmişte yürürlükte kalan geçici yüzde 25 artış sınırı, yalnızca kapsadığı yenileme dönemleri bakımından dikkate alınır. Bu dönemler için sözleşmedeki oran veya TÜFE daha yüksek olsa bile emredici geçici sınır aşılmaz. 1 Temmuz 2024 sonrasında yenilenen dönemlerde ise geçici yüzde 25 rejimi sona ermiştir.

Geçmiş fark hesabı yapılırken her kira yenileme tarihi ayrı satırda gösterilmeli; ilgili dönemin hukuki sınırı uygulanmalıdır.

Zamanaşımı süresi

Kira bedeli gibi dönemsel edimler bakımından kural olarak beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Her aylık kira farkı kendi muacceliyet tarihinden itibaren ayrı değerlendirilir. Zamanaşımı borcu kendiliğinden ortadan kaldırmaz; borçlu tarafından süresinde ileri sürülmesi gereken bir def’idir.

İcra takibi, dava ve kanunda öngörülen diğer kesilme sebepleri zamanaşımı hesabını etkileyebilir. Sadece ihtar gönderilmesinin zamanaşımını her durumda kestiği varsayılmamalıdır.

Kiraya verenin uzun süre sessiz kalması feragat midir?

Kiraya verenin artışsız veya eksik ödemeyi uzun süre kabul etmesi tek başına her durumda alacaktan feragat anlamına gelmez. Feragat veya ibra iradesinin açık olması gerekir. Bununla birlikte tarafların yazışmaları, yeni bedel konusunda anlaşmaları, düzenli makbuzlar ve uzun süreli uygulama sözleşmenin değiştirildiği ya da hakkın kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu savunmasına dayanak oluşturabilir.

Bu nedenle yalnızca banka hesabına paranın girmiş olması değil, ödeme açıklamaları ve tarafların bedel hakkındaki beyanları birlikte incelenmelidir.

Kira tespit kararından doğan geçmiş fark

Kira tespit kararı, TBK m. 345 koşulları varsa yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm doğurabilir. Yargılama birkaç yıl sürmüşse karar kesinleştiğinde bu dönemler için toplu kira farkı ortaya çıkabilir.

Kira tespit kararıyla belirgin hâle gelen fark alacağının ifa zamanı ve faiz başlangıcı, kararın kesinleşmesiyle bağlantılıdır. Bu alacak, sözleşmedeki açık artış hükmünden doğan ve baştan hesaplanabilir farktan ayrı değerlendirilmelidir.

Fark alacağı için icra takibi yapılabilir mi?

Sözleşmedeki geçerli artış hükmüne dayanan, belirli ve muaccel farklar için ilamsız icra takibi başlatılabilir. Kiracı artış oranına, ödeme miktarına veya zamanaşımına itiraz ederse takip durabilir ve uyuşmazlık yargıya taşınabilir.

Kira tespit kararına dayanan farklarda kararın kesinleşme durumu kontrol edilmeden takip yapılmamalıdır. Yanlış dönem veya kesinleşmemiş karar üzerinden takip, şikâyet ve takip iptali riski doğurur.

Farkın ödenmemesi tahliye sebebi olur mu?

Gerçek, muaccel ve belirli kira farkı ödenmemişse TBK m. 315’e uygun ihtar veya tahliye talepli icra takibi gündeme gelebilir. Kiracıya en az otuz günlük süre tanınmalıdır. Ancak artışın hukuki dayanağı tartışmalıysa tahliye talebi de risk taşır.

Özellikle geçmiş yılların tamamını tek kalemde ve açıklamasız istemek yerine ay, uygulanan oran, ödenen tutar ve bakiye ayrı ayrı gösterilmelidir.

Sağlıklı hesap tablosu nasıl olmalıdır?

  • Her kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihi,
  • Önceki dönem kira bedeli,
  • Sözleşmedeki artış hükmü,
  • İlgili dönemin TÜFE veya geçici yasal sınırı,
  • Uygulanabilir yeni bedel,
  • Kiracının fiilen ödediği tutar,
  • Aylık fark ve ödeme tarihi,
  • Zamanaşımı kontrolü.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi beş yıllık farkı birden isteyebilir mi?

Geçerli artış hükmüne dayanan ve zamanaşımına uğramamış farklar topluca talep edilebilir. Her dönemin oranı ve ödemesi ayrı hesaplanmalıdır.

Kiraya veren kiraları ihtirazî kayıtsız kabul ettiyse fark biter mi?

Salt kabul her durumda feragat değildir. Ancak tarafların yeni bedelde anlaşıp anlaşmadığı ve uzun süreli uygulamanın hukuki sonucu somut delillerle değerlendirilir.

Artış maddesi yoksa geçmiş TÜFE farkı istenebilir mi?

Kural olarak tek taraflı geçmiş TÜFE hesabı yeterli değildir. Taraf anlaşması veya TBK m. 345’e göre ilgili döneme etkili kira tespit kararı gerekir.

İç bağlantılar: Sözleşmede Artış Maddesi Yoksa; Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden İcra; Eksik Kira Ödeyen Kiracı.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Geçmiş fark hesabı sözleşme ve her yenileme döneminin mevzuatı görülerek yapılmalıdır.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün