Konut veya çatılı işyeri kiralarında malik, taşınmaza kendisinin ya da kanunda sayılan yakınlarının ihtiyaç duyduğunu ileri sürerek kiracıyı doğrudan çıkaramaz. Kira sözleşmesinin bu nedenle sona erdirilebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şartların gerçekleşmesi, davanın süresinde açılması ve ihtiyacın yargılama sırasında ispatlanması gerekir.

Uygulamada uyuşmazlıkların önemli bir bölümü ihtiyacın varlığından çok, yanlış süre hesabı, ihtiyaç sahibinin kanunda sayılan kişilerden olmaması, ihtiyacın yeterince somutlaştırılmaması veya dava öncesi işlemlerin hatalı yürütülmesi nedeniyle kaybedilmektedir. Bu sebeple ihtiyaç nedeniyle tahliye süreci yalnızca “malikin eve ihtiyacı olması” üzerinden değil; ihtiyaç sahibi, ihtiyacın niteliği, sözleşmenin süresi, ihtar, zorunlu arabuluculuk ve ispat araçları birlikte değerlendirilerek yürütülmelidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu düzenleme, kiraya verene sınırsız bir tahliye yetkisi vermez. Kanunda belirtilen kişi çevresi dışında kalan bir kimsenin ihtiyacı kural olarak TBK m.350 kapsamında tahliye sebebi oluşturmaz. Örneğin kardeşin ihtiyacı, sırf kardeşlik ilişkisine dayanılarak ileri sürülemez; ancak somut olayda kiraya verenin kardeşine kanunen bakmakla yükümlü olduğu ortaya konulabiliyorsa ayrıca değerlendirme yapılabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiracının sözleşmeye aykırı davranmasına bağlı değildir. Kiracı kira bedelini düzenli ödese ve kiralananı özenle kullansa dahi kanuni şartlar gerçekleşmişse tahliyeye karar verilebilir. Buna karşılık kiraya veren de ihtiyacını ileri sürerek kiracıyı tek taraflı bir bildirimle fiilen çıkaramaz; kiracı taşınmazı kendiliğinden teslim etmezse mahkeme kararı ve gerektiğinde ilamlı icra süreci gerekir.

Kimlerin ihtiyacı tahliye sebebi olabilir?

TBK m.350’de ihtiyaç sahibi olabilecek kişiler sınırlı şekilde belirlenmiştir:

  • Kiraya verenin kendisi,
  • Eşi,
  • Altsoyu; çocukları, torunları ve devam eden altsoy hısımları,
  • Üstsoyu; anne, baba, büyükanne ve büyükbaba gibi üstsoy hısımları,
  • Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

“Yakınım oturacak” biçimindeki genel bir açıklama yeterli değildir. Dava dilekçesinde ihtiyaç sahibinin kim olduğu, kiraya verenle yakınlığı ve kiralananı neden kullanmak zorunda bulunduğu açıkça gösterilmelidir.

Tüzel kişi kiraya verenler bakımından değerlendirme farklıdır. Şirketin kendi faaliyetini yürütmek üzere işyeri ihtiyacı bulunabilir. Buna karşılık şirket ortağının veya yöneticisinin kişisel konut ihtiyacı, tüzel kişinin kendi ihtiyacı sayılamaz. Malik ile kiraya verenin farklı kişiler olması, paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti veya sonradan mülkiyet kazanılması hâllerinde dava hakkı ve taraf sıfatı ayrıca incelenmelidir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ne anlama gelir?

Kanun “kullanma zorunluluğu” aramaktadır. Yargıtay uygulamasında bu şart, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ölçütleriyle incelenmektedir.

Gerçek ihtiyaç, ileri sürülen gereksinimin soyut veya görünüşte değil, fiilen mevcut olmasıdır. Samimi ihtiyaç, tahliye talebinin kiracıyı çıkarmak, daha yüksek bedelle yeniden kiraya vermek veya başka bir amaç elde etmek için ileri sürülmemesidir. Zorunlu ihtiyaç ise geçici bir istekten ya da konfor tercihinden ibaret olmayan, kiralananın kullanılmasını makul biçimde gerekli kılan gereksinimi ifade eder.

İhtiyacın mutlaka kişinin barınacak hiçbir yeri bulunmaması düzeyine ulaşması gerekmez. Somut olayın özelliklerine göre kişinin kirada oturması, aile nüfusunun artması, sağlık veya erişilebilirlik ihtiyacı, işyerine ya da eğitim yerine ulaşım güçlüğü, eşlerin ayrılığı, mevcut konutun kullanım bakımından yetersiz kalması gibi olgular gerçek ve zorunlu ihtiyeti destekleyebilir. Ancak bunların hiçbiri tek başına otomatik tahliye sonucu doğurmaz; mahkeme tarafların yaşam koşullarını ve delilleri birlikte değerlendirir.

İhtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması ve yargılama boyunca devam etmesi gerekir. Geçici, belirsiz, gelecekte gerçekleşmesi ihtimale bağlı veya uzun süre sonra doğabilecek bir ihtiyaç kural olarak yeterli değildir. Buna karşılık gerçekleşmesi yakın ve ciddi hazırlıklarla somutlaştırılmış bir gereksinim, olayın koşullarına göre kabul edilebilir.

Konut ihtiyacında sık karşılaşılan durumlar

Konut ihtiyacı davalarında en sık ileri sürülen sebeplerden biri, malikin veya kanunda sayılan yakınının kirada oturmasıdır. İhtiyaç sahibinin kiracı olması, iddiayı güçlü biçimde destekleyebilir; fakat davanın kendiliğinden kabulünü sağlamaz. Kişinin kullanabileceği başka taşınmazlarının bulunup bulunmadığı, mevcut konutunun niteliği, kiralananın ihtiyaçla uyumu ve tarafların fiilî yaşam düzeni de incelenir.

Evlenme hazırlığı yapan çocuğun konut ihtiyacı da uygulamada karşılaşılan bir sebeptir. Burada yalnızca ileride evlenme ihtimalinden söz edilmesi yerine nişan, belirlenmiş evlilik tarihi, başvurular veya somut hazırlıklar gibi olgular ihtiyacın yakınlığını ve ciddiyetini gösterebilir.

Sağlık, yaşlılık veya engellilik nedeniyle asansörlü, giriş katta, hastaneye ya da bakım sağlayan aile bireylerine yakın bir konutta oturma gereksinimi de tahliye sebebi olabilir. Bu tür davalarda sağlık raporu tek başına değil; mevcut konutun koşulları ve dava konusu taşınmazın ihtiyacı nasıl karşıladığıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Malikin aynı bölgede boş başka bir konutunun bulunması ise ihtiyaç iddiasının samimiyetini tartışmalı hâle getirebilir. Bununla birlikte başka bir taşınmazın varlığı her durumda davanın reddi anlamına gelmez. Diğer taşınmazın fiilen kullanılabilir olup olmadığı, büyüklüğü, konumu, hukuki ve fiziksel durumu ile ihtiyaç sahibine uygunluğu açıklanmalıdır.

İşyeri ihtiyacı nasıl değerlendirilir?

İşyeri ihtiyacına dayanılan davalarda ihtiyaç sahibinin işi gerçekten yürütme iradesi ve imkânı bulunmalıdır. Mevcut işyerinin kiralık olması, tahliye tehdidi altında bulunulması, faaliyet için yetersiz kalması veya dava konusu yerin işin niteliği bakımından belirgin şekilde daha elverişli olması ihtiyacı destekleyebilir.

Henüz kurulmamış, ruhsat ve finansman hazırlığı bulunmayan, mesleki yeterlilik gerektirdiği hâlde ihtiyaç sahibinin bu yeterliliğe sahip olmadığı bir faaliyet planı ise soyut bulunabilir. Şirket kuruluşu, vergi kaydı, ruhsat başvurusu, mesleki belgeler, faaliyet planı, mevcut işyerine ilişkin kira sözleşmesi ve fesih bildirimleri gibi belgeler bu nedenle önem taşır.

Amaç yalnızca kiralananı daha yüksek gelir getirecek başka bir faaliyette kullanmak veya üçüncü kişiye daha yüksek bedelle kiralamak ise TBK m.350 anlamında işyeri ihtiyacından söz edilemez.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Dava açma süresi, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde

Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kararlaştırılan sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren, yalnızca ihtiyacı bulunduğu gerekçesiyle sözleşme devam ederken TBK m.350’ye dayanarak erken tahliye isteyemez.

Örneğin bir yıllık sözleşme 15 Ağustos 2025 tarihinde başlamış ve 15 Ağustos 2026 tarihinde sona erecekse, dava kural olarak sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde açılmalıdır. Ancak takvim hesabında sözleşmenin başlangıç-bitiş ifadeleri, uzama dönemi ve sürenin son gününün tatil gününe denk gelmesi ayrıca kontrol edilmelidir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava, kira hukukundaki genel fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılır. Bu nedenle belirsiz süreli sözleşmelerde sadece “bir ay içinde dava açılır” demek eksiktir. Önce hangi fesih döneminin esas alınacağı ve bildirimin en geç hangi tarihte yapılması gerektiği belirlenmelidir.

Dava açma süresinin ihtarla korunması

TBK m.353’e göre kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen sürede kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar. Bu bildirim, ihtiyacın dayanağını ve tahliye iradesini tereddüde yer bırakmayacak biçimde ortaya koymalıdır; ispat bakımından noter ihtarnamesi tercih edilebilir.

Burada iki husus karıştırılmamalıdır: Mevcut kiraya verenin TBK m.350’ye dayalı davasında önceden ihtar çekmesi kural olarak tahliye davasının zorunlu şartı değildir. Ancak dava bir aylık sürede açılmayacaksa, TBK m.353 uyarınca sürenin korunabilmesi için yazılı bildirim önem taşır.

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle kiracıyı nasıl tahliye edebilir?

Kiralananı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı TBK m.351’de ayrıca düzenlenmiştir. Yeni malik iki farklı yolu değerlendirebilir:

İlk yolda yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten başlayarak bir ay içinde kiracıya ihtiyacını yazılı olarak bildirmeli ve edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Bir aylık yazılı bildirim süresinin kaçırılması, bu özel altı aylık yoldan yararlanılmasını engeller.

İkinci yolda yeni malik, dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma hakkını kullanabilir. Bu seçenekte somut sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli oluşu ve sona erme tarihi doğru belirlenmelidir.

Tapu devri tarihi, kiracıya bildirimin tebliğ tarihi ve sözleşmenin bitiş tarihi ayrı ayrı hesaplanmalıdır. Satın alma görüşmesinin, satış vaadinin veya tapu başvurusunun tarihi edinme tarihi yerine geçirilemez.

Zorunlu arabuluculuk tahliye süresini nasıl etkiler?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna dışında, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır.

Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılması, dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddi riskini doğurur. Bu nedenle arabuluculuk, tahliye davasına eklenecek şekli bir belge olarak değil, dava takviminin parçası olarak ele alınmalıdır.

Arabuluculuk Kanunu uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Buna rağmen başvurunun son güne bırakılması ciddi risk taşır. Taraf bilgilerinin hatalı yazılması, uyuşmazlık konusunun eksik gösterilmesi veya başvurunun dava süresi geçtikten sonra yapılması sonradan giderilemeyebilecek sonuçlar doğurabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü kimdedir?

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat yükü davacıdadır. İhtiyaç öznel bir iddia olmakla birlikte, mahkeme bu iddiayı dış dünyaya yansıyan somut olgular üzerinden değerlendirir. Bu nedenle yalnızca taraf beyanına dayanan bir dava dosyası çoğu zaman yeterli değildir.

Somut olaya göre kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:

  • Tapu kaydı ve kira sözleşmesi,
  • İhtiyaç sahibinin mevcut konutuna veya işyerine ait kira sözleşmesi,
  • Tahliye, fesih veya kira artışı bildirimleri,
  • Nüfus kayıtları, yerleşim yeri kayıtları ve aile durumunu gösteren belgeler,
  • Evlilik hazırlıklarını somutlaştıran belgeler,
  • Sağlık raporları ve mevcut konutun ihtiyaca uygun olmadığını gösteren kayıtlar,
  • İşyeri açılışına ilişkin vergi, oda, ruhsat, şirket ve mesleki yeterlilik belgeleri,
  • Taşınmazların konumunu ve fiziksel özelliklerini gösteren kayıtlar,
  • Keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık anlatımları.

Tanık delili özellikle aile yaşamı ve fiilî kullanım planı bakımından önem taşıyabilir. Ancak yakın akrabaların soyut ve birbirinin tekrarı niteliğindeki anlatımları yerine, ihtiyacın ne zaman doğduğunu ve neden dava konusu taşınmazın kullanılacağını bilen kişilerin somut açıklamaları daha güçlüdür.

İspat dosyası hazırlanırken yalnızca ihtiyacı destekleyen deliller değil, karşı tarafın ileri sürebileceği çelişkiler de değerlendirilmelidir. Kiraya verenin yakın tarihte taşınmazı satışa çıkarması, farklı kiracılara yüksek bedelli tekliflerde bulunması, boş ve uygun başka taşınmazını değerlendirmemesi veya dava sırasında ihtiyaç planından vazgeçmesi samimiyet tartışması yaratabilir.

Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından genel olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi değerlendirilir. Kira sözleşmesindeki yetki şartının geçerliliği ise tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olup olmamasına göre ayrıca incelenmelidir.

Dava, zorunlu arabuluculuk son tutanağı da eklenerek açılır. Dava kabul edilip karar kesinleştiğinde kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa tahliye ilamlı icra yoluyla yerine getirilir.

Tahliyeden sonra taşınmaz hemen başkasına kiralanabilir mi?

TBK m.355 uyarınca kiraya veren, ihtiyaç amacıyla tahliyesini sağladığı kiralananı haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden kiralama yasağına aykırılık hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.

Bu hüküm, ihtiyaç iddiasının dava sonrasındaki sonuçlarını da önemli hâle getirir. İhtiyaç sahibinin taşınmazı gerçekten ve süreklilik gösterecek biçimde kullanma planı bulunmadan dava açılması, yalnızca davanın reddine değil, şartları oluştuğunda sonraki bir tazminat uyuşmazlığına da yol açabilir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

En sık hata, sözleşmenin uzadığı düşüncesiyle dava süresinin herhangi bir tarihte başlayacağının sanılmasıdır. Oysa uzayan konut ve çatılı işyeri kiralarında da sözleşmenin kira yılı sonu ve bir aylık dava süresi önemini korur.

Bir başka hata, yeni malikin altı aylık bekleme süresini tek başına yeterli görmesidir. TBK m.351’deki özel yol bakımından edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim de gerekir.

İhtiyaç sahibinin “aileden biri” olarak açıklanması, fakat kanunda sayılan kişi grubuyla bağının kurulmamış olması; ihtiyacın dava sırasında değişmesi; konut ihtiyacıyla gönderilen ihtardan sonra işyeri ihtiyacına dayanılması; arabuluculuk başvurusunda ihtiyaç sahibinin veya tahliye sebebinin belirsiz bırakılması da davayı zayıflatabilir.

Son olarak, yalnızca emsal kararlardaki bir olayın somut dosyaya benzediği düşüncesiyle hareket edilmemelidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, tarafların barınma ve çalışma koşullarına, diğer taşınmazlara, olayların zamanlamasına ve dava boyunca sergilenen davranışlara göre değerlendirilir.

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında başarı; mülkiyetin ispatından çok, kanunda sayılan kişiye ait gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacın doğru zamanda ve tutarlı delillerle ortaya konulmasına bağlıdır. Mevcut kiraya veren ile yeni malikin tabi olduğu sürelerin ayrılması, belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerin doğru nitelendirilmesi, gerekiyorsa TBK m.353 uyarınca yazılı bildirim yapılması ve zorunlu arabuluculuğun süresinde tamamlanması gerekir.

Her kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi, tarafları, mülkiyet geçmişi ve ihtiyaç olgusu farklıdır. Bu nedenle dava takvimi hazırlanırken genel internet bilgilerinden hareket etmek yerine sözleşme, tapu kaydı, tebligat belgeleri ve ihtiyaç delilleri birlikte incelenmelidir.

Sık sorulan sorular

Ev sahibinin kendine ait başka evi varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?

Başka bir konutun bulunması davayı otomatik olarak engellemez. Ancak diğer konutun boş, kullanılabilir ve ihtiyaç sahibine uygun olması ihtiyaç iddiasının zorunluluğu ve samimiyeti bakımından aleyhe değerlendirilebilir. Konutların konumu, büyüklüğü, kullanım durumu ve aile ihtiyaçları birlikte incelenir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye için ihtarname zorunlu mudur?

Mevcut kiraya verenin belirli süreli sözleşmede TBK m.350’ye dayalı dava açması bakımından ihtar kural olarak zorunlu değildir. Buna karşılık dava süresinin TBK m.353 uyarınca bir kira yılı uzatılması isteniyorsa süresinde yazılı bildirim gerekir. Yeni malikin TBK m.351’deki altı aylık yoldan yararlanabilmesi için ise edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim zorunludur.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Kanunda bütün dosyalar için geçerli sabit bir yargılama süresi yoktur. Mahkemenin iş yükü, tebligat, tanık sayısı, keşif veya bilirkişi gerekip gerekmediği ve kanun yolu aşaması süreyi etkiler. Dava sürerken ihtiyacın devam etmesi gerektiğinden yargılama sırasında meydana gelen değişiklikler de önemlidir.

Çocuğun evlenecek olması tahliye sebebi midir?

Evlilik nedeniyle bağımsız konut ihtiyacı tahliye sebebi olabilir. Ancak uzak veya belirsiz bir evlilik ihtimalinden ziyade, evlilik planının yakın ve ciddi olduğunu gösteren somut olgular aranır.

Kiracı kira bedelini düzenli ödüyorsa tahliye edilebilir mi?

Evet. İhtiyaç nedeniyle tahliye, kira borcunun ödenmemesine değil kiraya veren veya kanunda sayılan kişinin kullanma zorunluluğuna dayanır. Kiracının kusursuz olması, şartları gerçekleşen ihtiyaç davasını tek başına engellemez.

Tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir.

Kaynaklar ve ilgili mevzuat

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Somut uyuşmazlıkta kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtar ve tebligat tarihleri ile ihtiyaç delilleri birlikte incelenmelidir.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün