İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Kiracının kira bedelini sürekli olarak gecikmeli ödemesi, kiraya veren bakımından yalnızca bir alacak sorunu değildir. Türk Borçlar Kanunu, belirli koşulların gerçekleşmesi hâlinde, kira borcunun aynı kira yılı içinde en az iki defa zamanında ödenmemesini konut ve çatılı işyeri kiraları için özel bir tahliye sebebi olarak düzenlemiştir. Uygulamada iki haklı ihtar nedeniyle tahliye olarak adlandırılan bu yol, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 352/2. maddesine dayanır.

Ancak iki ihtar gönderilmiş olması tek başına tahliye kararı verilmesi için yeterli değildir. İhtarların farklı muaccel kira borçlarına ilişkin olması, aynı kira yılı içinde kiracıya ulaşması, gönderildikleri anda gerçekten ödenmemiş bir kira alacağının bulunması ve davanın kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Bu koşullardan birindeki hata, kiracının ödemelerini sürekli geciktirdiği açık olsa dahi davanın reddine neden olabilir.

Bu yazıda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartları, ihtarın hangi hâllerde haklı sayılacağı, sürelerin nasıl hesaplanacağı ve zorunlu arabuluculuğun dava açma süresine etkisi açıklanmaktadır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

TBK m. 352/2 uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.

Bu tahliye sebebinin amacı, kira borcunu ihtar üzerine ödeyerek her defasında temerrüt nedeniyle tahliyeyi önleyen; buna rağmen ödeme düzensizliğini aynı kira yılı içinde tekrarlayan kiracı karşısında kiraya vereni korumaktır. Dolayısıyla dava tarihinde kira borcunun tamamen ödenmiş olması, şartları daha önce oluşmuş iki haklı ihtara dayalı tahliye talebini tek başına geçersiz kılmaz.

İki haklı ihtar yolu, TBK m. 315’te düzenlenen temerrüt nedeniyle fesih ve tahliyeden farklıdır. TBK m. 315 kapsamında konut ve çatılı işyeri kiracısına en az otuz günlük ödeme süresi verilir; borç bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshi istenebilir. İki haklı ihtarda ise kiracı borcu ihtardan sonra ödemiş olsa bile, aynı kira yılı içinde ikinci kez haklı ihtara sebebiyet vermesi durumunda dönem sonunda tahliye davasıyla karşılaşabilir.

İki Haklı İhtarın Temel Şartları

Geçerli bir konut veya çatılı işyeri kirası bulunmalıdır

TBK m. 352/2, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel sona erme sebeplerinden biridir. Kiralananın hukuki niteliği ve taraflar arasındaki sözleşmenin kapsamı bu nedenle öncelikle belirlenmelidir.

Davayı kural olarak kiraya veren açar. Kiralanan paylı mülkiyete tabi ise dava hakkı ve ihtarların kim tarafından gönderileceği, pay ve paydaş çoğunluğu kuralları bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. Elbirliği mülkiyetinde ise birlikte hareket edilmesi gerekir. Malik ile kiraya verenin farklı kişiler olması veya taşınmazın kira devam ederken el değiştirmesi durumunda taraf sıfatı, ihtarların hukuki sonucu ve yeni malikin önceki işlemlerden yararlanıp yararlanamayacağı somut dosya üzerinden incelenmelidir.

Kira borcu muaccel olmalıdır

İhtarın haklı sayılabilmesi için ihtara konu kira bedelinin ödeme günü gelmiş ve borç ödenmemiş olmalıdır. Ödeme tarihi henüz gelmeden gönderilen ihtar haklı ihtar oluşturmaz.

Muacceliyet tarihi öncelikle kira sözleşmesinden belirlenir. Örneğin sözleşmede kira bedelinin her ayın 5’ine kadar ödeneceği kararlaştırılmışsa, kiracı bu sürenin sonuna kadar ödeme yapabilir. İhtarın ödeme süresi dolmadan hazırlanması veya gönderilmesi, haklılık değerlendirmesini sakatlayabilir. Hafta sonu, resmî tatil, banka valörü ve taraflar arasında yerleşmiş farklı bir ödeme uygulaması bulunup bulunmadığı da somut olayda önem taşıyabilir.

Kira bedelinin miktarı uyuşmazlık konusuysa kiraya verenin tek taraflı olarak istediği her tutarın ödenmemesi ihtarı haklı hâle getirmez. Sözleşme, geçerli artış hükmü, kesinleşmiş kira tespit kararı ve yapılan ödemeler birlikte incelenerek ihtar tarihinde gerçekten talep edilebilir kira borcu bulunup bulunmadığı belirlenir.

İhtar yazılı olmalı ve kiracıya tebliğ edilmelidir

Kanun yazılı ihtarı aramaktadır. Noter ihtarnamesi, ispat ve tebliğ tarihi bakımından güvenli yöntemlerden biridir; ancak noter aracılığı mutlak geçerlilik şartı değildir. Kiracıya usulüne uygun biçimde tebliğ edilen icra takibindeki ödeme emri de gerekli koşulları taşıyorsa haklı ihtar olarak değerlendirilebilir.

İhtar metninde hangi aya veya döneme ait kira bedelinin, ne miktarda ve hangi sözleşmeye dayanılarak istendiği tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir. Belirsiz bir borç bildirimi ya da farklı alacak kalemlerinin ayrıştırılmadan istenmesi, ihtarın haklılığı ve kapsamı konusunda uyuşmazlık doğurabilir.

İhtarın gönderildiği tarih kadar kiracıya ulaştığı tarih de önemlidir. Dava hazırlığında noter tebliğ şerhi, tebligat mazbatası veya ödeme emrinin tebliğ belgesi mutlaka dosyaya alınmalıdır. Yalnızca ihtarnamenin düzenlenmiş olması, kiracıya bildirim yapıldığını kanıtlamaz.

İki ihtar farklı kira borçlarına ilişkin olmalıdır

İki haklı ihtarın, birbirinden farklı muaccel kira borçları sebebiyle yapılmış olması gerekir. Aynı aya ait tek kira borcu için art arda iki ihtar gönderilmesi, kanunun aradığı iki haklı ihtarı meydana getirmez.

Bir ihtarnamede birden fazla aya ait birikmiş kira bedelinin talep edilmesi de kural olarak ihtar sayısını ikiye çıkarmaz. Burada önemli olan, kiracının farklı ödeme dönemlerinde kira bedelini zamanında ödemeyerek iki ayrı haklı yazılı ihtara sebebiyet vermesidir.

Örneğin ocak ayı kirasının gecikmesi üzerine bir ihtar, nisan ayı kirasının gecikmesi üzerine ikinci bir ihtar gönderilmişse diğer şartlar da mevcut olmak kaydıyla iki ayrı ihlal oluşabilir. Buna karşılık ocak ve şubat borçlarının ilk kez mart ayında tek ihtarla birlikte istenmesi, tek yazılı ihtardır.

Her iki ihtar da haklı olmalıdır

“Haklı ihtar”, ihtarın tebliği sırasında muaccel ve ödenmemiş kira borcunun bulunmasını ifade eder. Kiracı ödemeyi ihtarın tebliğinden önce gerçekleştirmişse, kiraya veren ödeme yapıldığını henüz öğrenmemiş olsa bile ihtar kural olarak haklı sayılmaz. Bu nedenle banka dekontundaki işlem tarihi, paranın kiraya verenin hesabına geçtiği tarih ve ihtarın tebliğ tarihi birlikte değerlendirilir.

Kiracı ihtarın tebliğinden sonra ödeme yaparsa, sonradan yapılan ödeme ihtarın haklılığını geçmişe etkili biçimde ortadan kaldırmaz. İki haklı ihtar kurumunun esas işlevi de burada ortaya çıkar: kiracı her gecikmede borcu sonradan kapatsa dahi, ödeme düzensizliğinin aynı kira yılı içinde tekrarlanması dönem sonunda tahliye sebebi oluşturabilir.

Eksik ödeme hâlinde de kalan tutarın gerçek ve muaccel bir kira alacağı olması gerekir. Çok küçük veya hesaplama ihtilafından kaynaklanan farklarda dürüstlük kuralı, tarafların önceki uygulaması ve uyuşmazlığın niteliği ayrıca değerlendirilir. Her eksik ödeme otomatik olarak haklı ihtar anlamına gelmez.

İhtarlar aynı kira yılı içinde gerçekleşmelidir

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde iki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılması gerekir. Buradaki “kira yılı”, takvim yılı değildir; sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanan on iki aylık dönemdir.

Örneğin kira sözleşmesi 15 Ağustos 2025 tarihinde başlamışsa ilk kira yılı 15 Ağustos 2025–14 Ağustos 2026 dönemidir. Aralık 2025 ve Mart 2026 kiralarına ilişkin haklı ihtarlar aynı kira yılı içindedir. Buna karşılık Temmuz 2026 ve Eylül 2026 dönemlerine ilişkin ihtarlar farklı kira yıllarına denk gelir; bu iki ihtar birleştirilerek TBK m. 352/2 kapsamında tahliye istenemez.

Sözleşmenin uzama döneminde olması bu hesabı değiştirmez. Kira yılları, kural olarak başlangıç tarihinin yıl dönümlerine göre devam eder. Birden fazla yılı kapsayan uzun süreli sözleşmelerde de kanundaki “bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre” ifadesi dikkate alınarak her somut olayın sözleşme süresi ve ödeme düzeni ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır

İki haklı ihtar oluştuğunda dava hemen açılamaz. Kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının sona ermesini beklemeli ve sona erme tarihinden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.

15 Ağustos 2025 başlangıçlı ve bir yıl süreli sözleşmede iki haklı ihtar 15 Ağustos 2025–14 Ağustos 2026 kira yılı içinde oluşmuşsa, dava hakkı kira yılının sona ermesiyle doğar. Süre hesabında 14 Ağustos’un dönem sonu, 15 Ağustos’un ise yeni kira yılının başlangıcı olduğu gözetilerek bir aylık dava süresi hesaplanmalıdır. Sürenin son gününün tatil gününe rastlaması gibi usul hukuku meseleleri ayrıca kontrol edilmelidir.

Burada TBK m. 353’teki bildirimle dava süresini bir kira yılı uzatma imkânının, iki haklı ihtar sebebine uygulanacağı varsayılmamalıdır. TBK m. 353; TBK m. 350’deki ihtiyaç, yeniden inşa ve imar sebepleri ile TBK m. 352/1’deki tahliye taahhüdü bakımından düzenlenmiştir. İki haklı ihtara dayalı davada bir aylık sürenin doğrudan korunması gerekir.

Zorunlu Arabuluculuk Dava Süresini Nasıl Etkiler?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle TBK m. 352/2’ye dayanılarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

Arabuluculuk başvurusunun bir aylık hak düşürücü süre içinde yapılması gerekir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Son tutanağın düzenlenmesinden sonra kalan süre yeniden işlemeye devam eder.

Bu nedenle “bir ay içinde arabuluculuğa başvurmak yeterlidir, dava daha sonra istenen zamanda açılabilir” düşüncesi hatalıdır. Başvuru tarihinde bir aylık süreden ne kadar kaldığı hesaplanmalı; anlaşamama son tutanağından sonra dava bu kalan süre içinde açılmalıdır. Güvenli uygulama, kira yılı sona erer ermez arabuluculuk başvurusunu yapmak ve son tutanak alındığında davayı gecikmeden açmaktır.

Somut Bir Takvim Üzerinden İki Haklı İhtar

Sözleşmenin 15 Ağustos 2025 başlangıç tarihli olduğunu ve kira bedelinin her ayın 5’ine kadar ödeneceğini varsayalım:

Bu örnekte kiracının ocak ve nisan kiralarını ihtarların tebliğinden sonra ödemesi, ihtarların haklılığını kural olarak ortadan kaldırmaz. Buna karşılık kiracı ocak kirasını ihtar tebliğ edilmeden önce ödemişse birinci ihtar, sırf ihtarname daha önce postaya verilmiş olduğu için haklı hâle gelmez.

İhtar Yerine İcra Takibi Yapılabilir mi?

Kira alacağına ilişkin icra takibinde kiracıya tebliğ edilen ödeme emri, muaccel ve ödenmemiş kira borcunu açıkça gösteriyorsa haklı ihtar işlevi görebilir. Bununla birlikte icra takibinin amacı ve seçilen takip yolu dikkatle belirlenmelidir.

Kiraya veren yalnızca iki haklı ihtar için yazılı bildirim oluşturmak istiyorsa noter ihtarı yeterli olabilir. Kira alacağının tahsili ve borcun verilen sürede ödenmemesi hâlinde temerrüt nedeniyle tahliye de amaçlanıyorsa tahliye talepli ilamsız icra takibi tercih edilebilir. İcra yolundaki ödeme süreleri, itiraz, icra mahkemesinde tahliye ve iki haklı ihtara dayalı sulh hukuk mahkemesi davası birbirine karıştırılmamalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından genel kural gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Kira sözleşmesinin ifa yeri ve geçerli bir yetki şartının bulunup bulunmadığı da somut olayın özelliklerine göre değerlendirilebilir.

Kira uyuşmazlıklarında yetki her durumda kesin yetki niteliğinde değildir. Tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılan yetki sözleşmeleri ile tüketici ya da tacir olmayan taraflar bakımından geçerli olmayan yetki kayıtları birbirinden ayrılmalıdır.

Davada Hangi Deliller Kullanılır?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ağırlıklı olarak yazılı belgeler üzerinden değerlendirilir. Başlıca deliller şunlardır:

• Kira sözleşmesi ve kira başlangıç tarihini gösteren belgeler,
• Kira bedeli ile ödeme gününü belirleyen sözleşme hükümleri,
• Noter ihtarnameleri ve tebliğ şerhleri,
• İcra takip dosyaları ve ödeme emirlerinin tebliğ belgeleri,
• Banka hesap hareketleri, dekontlar ve ödeme açıklamaları,
• Kira artış protokolleri veya kesinleşmiş kira tespit kararları,
• Zorunlu arabuluculuk son tutanağı.

Mahkeme; her iki ihtarın hangi borca dayandığını, borcun muacceliyet tarihini, ödemenin ihtardan önce mi sonra mı yapıldığını, ihtarların aynı kira yılı içinde kalıp kalmadığını ve davanın süresinde açılıp açılmadığını ayrı ayrı inceler.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Takvim yılı ile kira yılını karıştırmak

Aralık ve ocak aylarına ait iki gecikmenin aynı takvim dönemine yakın olması yeterli değildir. Sözleşmenin başlangıç tarihine göre aynı kira yılı içinde bulunup bulunmadıkları kontrol edilmelidir.

Ödemeyi kontrol etmeden ihtar göndermek

Kiracının banka yoluyla yaptığı ödeme ihtardan önce hesaba geçmişse ihtar haklılığını kaybedebilir. İhtar hazırlanmadan önce güncel hesap hareketleri incelenmelidir.

Aynı borç için iki ihtar düzenlemek

Aynı aya ait kira bedelinin iki kez talep edilmesi iki ayrı haklı ihtar oluşturmaz. İhtarlar farklı muaccel kira borçlarına dayanmalıdır.

Tek ihtarda birden fazla ayı iki ihtar saymak

Bir yazılı ihtarın içinde iki veya daha fazla aylık kira borcunun istenmesi, kural olarak tek ihtardır.

Kira artışını hatalı hesaplamak

İhtarın talep edilen kira bedeli yönünden haklı olması gerekir. Geçersiz artış oranı veya henüz uygulanamayacak kira tespit bedeli üzerinden gönderilen ihtar, tamamen ya da kısmen haksız kabul edilebilir.

Kira yılı bitmeden dava açmak

İkinci haklı ihtarın tebliğiyle dava hakkı hemen kullanılabilir hâle gelmez. Kira yılının sona ermesi beklenmelidir.

Bir aylık sürede yalnızca arabuluculuğa başvurup dosyayı bekletmek

Arabuluculuk sırasında süre işlemez; ancak son tutanakla kalan süre yeniden işlemeye başlar. Dava son tutanaktan sonra gecikmeden açılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı ihtardan sonra borcu öderse tahliye davası açılabilir mi?

Evet. Ödeme ihtarın tebliğinden sonra yapılmışsa ihtarın haklılığı kural olarak ortadan kalkmaz. Aynı kira yılı içinde farklı bir kira borcu nedeniyle ikinci haklı ihtar da oluşursa dönem sonunda dava açılabilir.

Kiracı ihtar gelmeden önce ödeme yapmışsa ne olur?

Ödeme ihtarın tebliğinden önce tamamlanmışsa ihtar kural olarak haklı sayılmaz. Gönderim, ödeme ve tebliğ tarihleri banka kayıtlarıyla birlikte incelenir.

İki ihtarın noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu mudur?

Hayır. Kanun yazılı şekil arar; noter ihtarı ispat kolaylığı sağlar. Şartlarını taşıyan icra ödeme emri de haklı ihtar sayılabilir.

İhtarlar farklı yıllarda gönderilmişse tahliye mümkün müdür?

Belirleyici olan takvim yılı değil kira yılıdır. İhtarlar farklı kira yıllarında kalıyorsa TBK m. 352/2 kapsamında birlikte değerlendirilemez.

İki aylık kira tek ihtarla istenirse iki haklı ihtar oluşur mu?

Kural olarak hayır. İki ayrı yazılı ihtar ve farklı muaccel kira borçları bulunmalıdır.

Dava için arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet. İki haklı ihtara dayalı doğrudan tahliye davasından önce zorunlu arabuluculuğa başvurulmalıdır. Başvuru ve dava, bir aylık hak düşürücü süre gözetilerek yürütülmelidir.

Sonuç

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, düzenli ödeme yapmayan kiracıya karşı etkili bir hukuki yol olmakla birlikte şekil ve süre şartları oldukça sıkıdır. İki ayrı ihtarın varlığı yeterli değildir. Her ihtarın muaccel ve ödenmemiş farklı bir kira borcuna dayanması, kiracıya aynı kira yılı içinde tebliğ edilmesi ve davanın kira yılı sona erdikten sonra bir aylık hak düşürücü süre içinde açılması gerekir.

Dosyanın sağlıklı yürütülebilmesi için kira sözleşmesi, ödeme takvimi, banka hareketleri, ihtarların gönderim ve tebliğ belgeleri ile arabuluculuk tarihleri birlikte ele alınmalıdır. Özellikle ödeme ile tebliğ tarihlerindeki bir günlük fark dahi ihtarın haklı olup olmadığını ve davanın sonucunu değiştirebilir.

Odak anahtar kelime: iki haklı ihtar nedeniyle tahliye

Yardımcı anahtar kelimeler: iki haklı ihtar şartları, kira gecikmesi tahliye, haklı ihtar nedir, iki ihtar tahliye davası, TBK 352/2, kira yılı hesaplama, kiracıya ihtar

İç bağlantı önerileri:

• “Tahliye ve Kira Tespiti Davalarında Sürelerin Rolü” yazısına, bir aylık hak düşürücü sürenin genel açıklaması üzerinden bağlantı verilebilir.
• “Kiracının Kira Borcunu Ödememesi Nedeniyle Tahliye: İhtar mı, İcra Takibi mi?” yazısına, TBK m. 315 ile TBK m. 352/2 arasındaki fark bölümünden bağlantı verilebilir.
• “Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?” yazısına, kira bedelinin ve artışın hatalı hesaplanmasının ihtarın haklılığına etkisi bölümünden bağlantı verilebilir.
• “Tahliye Taahhütnamesi Geçersizlik Hâlleri ve Tahliye Süreci” yazısına, TBK m. 352’deki tahliye sebeplerinin karşılaştırılması üzerinden bağlantı verilebilir.

Hukuki kaynaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, Anayasa Mahkemesi, Türk Hava Kurumu Genel Başkanlığı Başvurusu, B. No: 2021/179.