Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? Kira Artışı ile Kira Tespiti Arasındaki Fark

Kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin nasıl belirleneceğidir. Uygulamada “kira artışı” ile “kira tespiti” çoğu zaman aynı işlem gibi değerlendirilse de bunlar farklı hukuki kurumları ifade eder.

Kira artışı, mevcut kira bedelinin sözleşmedeki artış hükmü ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki sınırlar çerçevesinde yeni kira dönemi için artırılmasıdır. Kira tespiti ise tarafların yeni bedel üzerinde anlaşamaması hâlinde, uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesidir. Özellikle kira ilişkisinin beş yılı aşması, kira bedelini kendiliğinden emsal kira seviyesine çıkarmaz. Bunun için tarafların anlaşması veya şartları oluşmuş bir kira tespit davası gerekir.

Bu ayrım; uygulanabilecek artış oranını, dava açma zamanını, yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını ve geçmiş dönem farklarının istenip istenemeyeceğini doğrudan etkiler.

Kira artış oranı hangi kurala göre belirlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemine uygulanacak artışın temel çerçevesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre tarafların yenilenen kira dönemindeki bedele ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla geçerlidir.

Bu düzenlemede üç husus özellikle önemlidir:

• Esas alınan veri, TÜFE’nin aylık veya yıllık değişim oranı değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
• TÜFE oranı, kural olarak uygulanması zorunlu sabit bir artış değil, aşılmaması gereken yasal üst sınırdır.
• Artış, takvim yılı başında değil, sözleşmedeki yeni kira döneminin başladığı tarihte gündeme gelir.

Örneğin kira sözleşmesi 15 Ağustos’ta başlamışsa yeni kira dönemi de kural olarak 15 Ağustos’ta başlar. Artış hesabında, bu tarihte erişilebilir olan son resmî TÜFE verisi ile sözleşmedeki artış hükmü birlikte değerlendirilir. Güncel oran, Türkiye İstatistik Kurumunun her ay yayımladığı tüketici fiyat endeksi bülteninden kontrol edilmelidir.

TÜFE oranı kadar artış yapmak zorunlu mudur?

Hayır. On iki aylık TÜFE ortalaması, tarafların mutlaka uygulaması gereken bir oran değil, sözleşmeyle kararlaştırılabilecek artışın üst sınırıdır.

Sözleşmede “kira bedeli her yıl yüzde 15 artırılır” hükmü bulunuyor ve ilgili dönemde on iki aylık TÜFE ortalaması yüzde 30 ise kural olarak sözleşmedeki yüzde 15 uygulanır. Buna karşılık sözleşmede yüzde 50 artış kararlaştırılmış, yasal üst sınır yüzde 30 olarak açıklanmışsa artış yüzde 30’u aşamaz. Üst sınırı aşan anlaşma bütünüyle değil, yalnızca sınırı aşan kısmı yönünden sonuç doğurmaz.

Tarafların yenileme döneminde serbest iradeleriyle daha düşük bir artışta anlaşmalarına da engel yoktur. Ancak sözlü veya geçici nitelikteki anlaşmalar ileride ispat sorunu yaratabileceğinden, yeni bedelin ve hangi dönem için kabul edildiğinin yazılı biçimde belirlenmesi uygun olur.

Sözleşmede kira artış maddesi yoksa ne olur?

Sözleşmede artış hükmü bulunmaması, kira bedelinin her yenileme döneminde kendiliğinden TÜFE oranında artacağı anlamına gelmez. Taraflar yeni bedelde anlaşırsa bu bedel, kanuni sınırlar içinde uygulanır. Anlaşamazlarsa kira bedelinin belirlenmesi mahkemeden istenebilir.

TBK m. 344/2 uyarınca tarafların artış konusunda anlaşma yapmamış olması hâlinde hâkim; kiralananın durumunu gözeterek ve bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşmamak şartıyla hakkaniyete göre kira bedelini belirler. Dolayısıyla sözleşmede artış hükmü yoksa kiraya verenin yalnızca kendi iradesiyle gönderdiği bildirim, talep edilen bedeli kendiliğinden bağlayıcı hâle getirmez.

Artış hükmünün bulunup bulunmaması, kira tespit davası sonunda belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı bakımından da önem taşır. Bu konu TBK m. 345’teki zaman kurallarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Temel hesaplama şu şekildedir:

Yeni kira bedeli = Mevcut kira bedeli + (Mevcut kira bedeli × uygulanabilir artış oranı)

Örneğin aylık kira bedeli 20.000 TL ve uygulanabilir artış oranı yüzde 30 ise:

20.000 TL + (20.000 TL × %30) = 26.000 TL

Ancak hesaplamadan önce şu sorular cevaplandırılmalıdır:

1. Kiralanan, TBK’nın konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi midir?
2. Sözleşmede geçerli bir artış hükmü var mıdır?
3. Sözleşmedeki oran, ilgili dönemin on iki aylık TÜFE ortalamasından düşük müdür?
4. Yeni kira dönemi hangi tarihte başlamaktadır?
5. Kira ilişkisi beş yıldan uzun sürmüş müdür?
6. Taraflar sonradan yeni bedeli belirleyen bir protokol yapmış mıdır?

Yalnızca internetteki bir “kira artış oranı” tablosuna bakılarak yapılan hesap, sözleşmenin içeriği ve kira dönemi dikkate alınmadığında hatalı sonuç verebilir.

Konut kiralarında yüzde 25 artış sınırı devam ediyor mu?

Hayır. Konut kiraları için getirilen geçici yüzde 25 artış sınırlaması, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenen kira dönemleri bakımından uygulandı. Bu geçici düzenleme uzatılmadığından, 2 Temmuz 2024 ve sonrasında başlayan yenileme dönemlerinde yeniden TBK m. 344’teki genel rejime dönüldü.

Bu nedenle güncel kira artışlarında hâlen yüzde 25 sınırının geçerli olduğu düşüncesi doğru değildir. Bununla birlikte geçmişte yüzde 25 sınırlamasına tabi bir dönem hakkında uyuşmazlık varsa, o dönemde yürürlükte bulunan geçici hüküm ayrıca dikkate alınmalıdır.

Kira artışı ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?

Kira artışı, sözleşmenin yenilenmesiyle birlikte mevcut bedelin sözleşme ve kanundaki sınırlar içinde güncellenmesidir. Kira tespit davasında ise tarafların anlaşamadığı bedel, hâkim tarafından hüküm altına alınır.

Bu nedenle kiraya verenin “beş yıl doldu, bundan sonra kira emsal bedeldir” biçimindeki tek taraflı bildirimi yeterli değildir. Kiracı yeni bedeli kabul etmezse, emsal düzeyde bir bedelin bağlayıcı hâle gelmesi için kira tespit davası açılması gerekir.

İlk beş yıl içinde kira tespit davası açılabilir mi?

Evet. TBK m. 345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Bu sebeple “beş yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz” şeklindeki yaygın ifade hukuken isabetli değildir.

Beş yıllık süre, davanın açılabilirliğinden çok mahkemenin kullanacağı ölçütleri değiştirir. Beş yılı aşmayan kira ilişkilerinde tespit, kural olarak TBK m. 344/1-2 çerçevesinde ve on iki aylık TÜFE ortalaması üst sınırı gözetilerek yapılır. Taraflar arasında geçerli bir artış hükmü varsa bunun içeriği de değerlendirilir.

Dolayısıyla ilk beş yılda dava açılması mümkün olmakla birlikte, bu dava yoluyla kira bedelinin sırf piyasa kiraları çok yükseldiği gerekçesiyle TÜFE sınırının üzerinde emsal seviyeye çıkarılması kural olarak mümkün değildir.

Beş yıldan sonra kira bedeli nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde TBK m. 344/3 uygulanır. Hâkim yeni kira bedelini belirlerken:

• tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
• kiralananın durumunu,
• emsal kira bedellerini,
• hakkaniyeti

birlikte değerlendirir.

Bu aşamada TÜFE, ilk beş yıldaki gibi mutlak bir üst sınır oluşturmaz. Ancak mahkeme yalnızca ilan sitelerindeki güncel talepleri esas alarak karar vermez. Kiralananla karşılaştırılabilir nitelikteki gerçek emsaller, taşınmazın konumu, yüzölçümü, kullanım biçimi, fiziksel özellikleri, kira başlangıç tarihleri ve sözleşme koşulları incelenir. Uygulamada çoğu dosyada keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır.

Kiracının uzun süredir taşınmazda bulunması ve yeni kiralamalarda kiraya verenin katlanacağı boş kalma, pazarlama ve tahsilat risklerinin mevcut kiracı bakımından daha düşük olması da hakkaniyet değerlendirmesinde önem taşır. Uygulamada “eski kiracı indirimi” olarak anılan bu değerlendirme, her dosyada sabit bir yüzde üzerinden değil somut olayın özelliklerine göre yapılmalıdır.

Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?

Beş yıllık süre, taşınmazın satın alındığı tarihten değil, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren hesaplanır. Kiralananın el değiştirmesi, kural olarak kira sözleşmesini sona erdirmez ve beş yıllık süreyi yeniden başlatmaz.

Örneğin sözleşme 15 Ağustos 2021 tarihinde başlamışsa kira dönemleri şu şekilde ilerler:

• 15 Ağustos 2021 – 14 Ağustos 2022: birinci kira yılı
• 15 Ağustos 2022 – 14 Ağustos 2023: ikinci kira yılı
• 15 Ağustos 2023 – 14 Ağustos 2024: üçüncü kira yılı
• 15 Ağustos 2024 – 14 Ağustos 2025: dördüncü kira yılı
• 15 Ağustos 2025 – 14 Ağustos 2026: beşinci kira yılı
• 15 Ağustos 2026: altıncı kira döneminin başlangıcı

Bu örnekte TBK m. 344/3 kapsamındaki emsal ve hakkaniyet ölçütlerine dayalı tespit, kural olarak 15 Ağustos 2026’da başlayacak dönem için gündeme gelir. Ancak yeni bedelin bu tarihten itibaren uygulanabilmesi bakımından TBK m. 345’teki dava ve bildirim zamanları ayrıca gözetilmelidir.

Kira tespit davasında belirlenen bedel hangi tarihten itibaren uygulanır?

Kira tespit davasının her zaman açılabilmesi, mahkemenin belirlediği bedelin istenen her tarihten itibaren uygulanacağı anlamına gelmez.

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmışsa veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş ve takip eden yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılmışsa mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, açılacak dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemenin belirlediği bedel o yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir. Artış hükmünün içeriği ve geçerliliği somut sözleşme üzerinden incelenmelidir.

Bu zaman kuralları kaçırılırsa dava bütünüyle reddedilmeyebilir; ancak tespit edilen bedelin talep edilen dönem yerine bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanması sonucu doğabilir. Bu nedenle kira tespitinde yalnızca beş yıllık sürenin dolup dolmadığına değil, yeni kira döneminin başlangıç tarihine ve TBK m. 345 koşullarına da bakılmalıdır.

Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Kira tespit davaları da bu kapsamda yer alır.

Ancak arabuluculuk başvurusunun yapılması, TBK m. 345’te öngörülen yazılı artış bildiriminin yerine geçtiği varsayımına güvenilerek hareket edilmemelidir. Yeni bedelin istenen kira döneminin başından itibaren geçerli olması amaçlanıyorsa, sözleşmedeki artış hükmü ile dava ve bildirim süreleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi; genel olarak yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Dövizle kararlaştırılan kiralarda artış nasıl yapılır?

Kira bedeli hukuken geçerli biçimde yabancı para olarak kararlaştırılmışsa TBK m. 344/4 uyarınca, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yeni bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulur ve TBK m. 344/3’teki ölçütler uygulanır.

Bununla birlikte Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki bazı sözleşmelerde dövizle bedel belirlenmesini sınırlayan kambiyo mevzuatı da bulunduğundan, yabancı para hükmünün geçerliliği sözleşmenin taraflarına ve istisnalara göre ayrıca incelenmelidir.

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası aynı mıdır?

Hayır. Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem bedelinin TBK m. 344’e göre belirlenmesine yöneliktir. Uyarlama davası ise sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemez koşulların edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde bozduğu iddiasına dayanır ve TBK m. 138 çerçevesinde değerlendirilir.

Uyarlama, olağan piyasa değişimlerini veya sözleşmede öngörülen yıllık artışı aşmanın genel bir yolu değildir. Öngörülemezlik, borçludan kaynaklanmayan olağanüstü değişiklik, ifanın henüz yapılmamış veya haklar saklı tutularak yapılmış olması gibi koşullar somut olayda birlikte incelenir.

Kiraya veren TÜFE sınırını aşan bedel isterse ne olur?

İlk beş yıllık dönemde sözleşmedeki yıllık artışın yasal TÜFE üst sınırını aşan kısmı geçerli olmaz. Kiracının yasal artışla oluşan bedeli eksiksiz, zamanında ve ispatlanabilir biçimde ödemesi önemlidir. Ödemenin banka aracılığıyla ve hangi aya ait kira olduğunun açıklanması suretiyle yapılması, sonradan çıkabilecek temerrüt ve tahliye uyuşmazlıklarında delil sağlar.

Bununla birlikte kiracı, her yüksek artış talebinin hukuken sonuçsuz olduğunu da varsaymamalıdır. Beş yıldan sonra kiraya veren emsal ve hakkaniyet ölçütlerine dayalı kira tespit davası açabilir. Mahkemece geçmiş kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak biçimde daha yüksek bedel belirlenirse, ödenen bedellerle hükmedilen bedel arasındaki fark ayrıca talep edilebilir.

Kiracının, kiraya verenin istediği yüksek bedeli herhangi bir çekince koymadan ve belirli bir süre düzenli biçimde ödemesi ise yeni bedel üzerinde anlaşma bulunup bulunmadığı konusunda ayrıca değerlendirme gerektirebilir. Banka ödemelerinin açıklaması, taraflar arasındaki yazışmalar ve varsa protokoller bu noktada önem kazanır.

Kira artışı ve kira tespitinde sık yapılan hatalar

Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Aylık veya yıllık TÜFE oranını, on iki aylık ortalama yerine kullanmak
• TÜFE oranının zorunlu artış olduğunu düşünmek
• Sözleşmedeki daha düşük artış hükmünü dikkate almamak
• Geçici yüzde 25 sınırının hâlen yürürlükte olduğunu sanmak
• Beş yıl dolunca kiranın kendiliğinden emsal bedel seviyesine çıktığını kabul etmek
• İlk beş yıl içinde hiçbir şekilde kira tespit davası açılamayacağını düşünmek
• Beş yıllık süreyi taşınmazın satın alınma tarihinden başlatmak
• Dava açılabildiği her durumda tespit edilen bedelin geçmiş dönem başından uygulanacağını varsaymak
• Arabuluculuk başvurusunu, TBK m. 345 kapsamındaki yazılı bildirimle aynı kabul etmek
• İlan sitelerindeki istenen bedelleri tek başına kesin emsal saymak
• Kira tespit davası ile uyarlama davasını birbirinin yerine kullanmak

Bu hatalar, yalnızca yanlış hesap yapılmasına değil; kira farkı alacağının kaybedilmesine, kiracının temerrüt riskiyle karşılaşmasına veya davanın istenen kira dönemi bakımından sonuç doğurmamasına yol açabilir.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artışı, sözleşmedeki artış hükmü ile TBK m. 344’teki on iki aylık TÜFE ortalaması üst sınırı birlikte değerlendirilerek belirlenir. TÜFE oranı her durumda uygulanması gereken zorunlu artış değildir. Sözleşmede daha düşük oran varsa kural olarak o oran; daha yüksek oran varsa yasal üst sınır uygulanır.

Kira tespiti ise yıllık artış hesabından farklı olarak, tarafların anlaşamadığı yeni kira bedelinin mahkemece belirlenmesidir. Beş yılın dolması davanın açılabilmesinden çok, mahkemenin emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti de değerlendirebilmesini sağlar. Yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ise ayrıca TBK m. 345’teki dava, bildirim ve sözleşme koşullarına bağlıdır.

Bu nedenle sağlıklı bir değerlendirme için kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, artış hükmü, ödeme geçmişi, taraflar arasındaki yazışmalar ve varsa önceki bedel anlaşmaları birlikte incelenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam yapabilir mi?

İlk beş yıllık dönemde konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen döneme ilişkin anlaşma on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Beş yıldan sonra ise kiraya veren emsal kiralar, kiralananın durumu ve hakkaniyet ölçütlerine dayalı kira tespit davası açabilir; kira kendiliğinden emsal bedele yükselmez.

Kiracı TÜFE oranını kabul etmek zorunda mı?

Sözleşmede TÜFE oranında artış hükmü varsa yasal sınırlar içindeki artış kural olarak uygulanır. Sözleşmede daha düşük oran varsa bu hüküm dikkate alınır. Artış maddesi yoksa yeni bedel konusunda anlaşma veya mahkeme kararı gerekebilir.

Kira artışı hangi ayın TÜFE oranına göre yapılır?

Yeni kira döneminin başladığı tarihte yayımlanmış son on iki aylık TÜFE ortalaması esas alınır. Sözleşmenin başlangıç ayı ve TÜİK verisinin yayımlanma günü birlikte kontrol edilmelidir.

Beş yıl dolunca ev sahibi istediği kirayı belirleyebilir mi?

Hayır. Taraflar anlaşamazsa yeni bedeli kiraya veren tek taraflı olarak belirleyemez. Kira tespit davasında hâkim; TÜFE’yi, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.

Kira tespit davası geriye dönük açılabilir mi?

Dava her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin hangi dönemin başlangıcından itibaren uygulanacağı TBK m. 345’teki otuz günlük dava veya bildirim süresine ve sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığına bağlıdır. Her dava otomatik olarak geçmiş kira döneminin başından sonuç doğurmaz.

Kira artışı için ihtarname göndermek zorunlu mu?

Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa yıllık artışın uygulanması için her durumda ihtar zorunlu değildir. Ancak kira tespit davasında yeni bedelin hedeflenen dönemin başından itibaren uygulanmasını sağlamak bakımından yazılı bildirimin zamanı kritik olabilir.