Beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni bedel belirlenirken piyasa rayici önem kazanır. Ancak kira tespit davası, çevredeki en yüksek ilan bedelinin dava konusu taşınmaza uygulanması değildir. Mahkeme; emsal kiraları, taşınmazın durumunu, TÜFE değişimini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.

Sağlıklı bir tespit iki aşamalıdır: Önce taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği makul bedel belirlenir; ardından mevcut kiracının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyete uygun bir indirim değerlendirilir.

Emsal kira nedir?

Emsal, dava konusu taşınmazla karşılaştırılabilir özelliklere sahip ve ilgili dönemde gerçekten kiraya verilmiş taşınmazdır. Aynı sokaktaki her daire veya aynı AVM’deki her dükkân otomatik olarak emsal sayılmaz.

Karşılaştırmada özellikle şu unsurlar incelenir:

  • Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi,
  • Konum ve ulaşım,
  • Net ve brüt kullanım alanı,
  • Kat, cephe ve manzara,
  • Bina yaşı ve yapı kalitesi,
  • Konut veya işyeri kullanım amacı,
  • Tadilat, eşya ve donanım,
  • Otopark, depo, bahçe gibi eklentiler,
  • İşyerinde görünürlük ve ticari hareketlilik.

İnternet ilanları emsal olur mu?

İlanlar piyasa eğilimini göstermeye yardımcıdır; fakat çoğu zaman talep edilen rakamı gösterir, gerçekleşen sözleşme bedelini değil. Aynı ilan uzun süre yayında kalabilir veya pazarlık payı içerebilir. Bu nedenle yalnızca birkaç ilan çıktısına dayanan bilirkişi raporu denetlenebilir ve sağlam bir rayiç araştırması sayılmaz.

İlanlar kullanılacaksa tarihleri, tam konumları, metrekareleri ve dava konusu taşınmazla farklılıkları gösterilmelidir. Mümkünse imzalı emsal kira sözleşmeleri, belediye veya ilgili kurum verileri ve mahallî araştırmayla desteklenmelidir.

Emsaller hangi tarihe ait olmalıdır?

Kira tespitinde esas alınacak dönem önemlidir. Dava konusu kira döneminden aylar veya yıllar sonra kurulan sözleşmenin bedeli geriye aynen taşınamaz. Yüksek enflasyonlu dönemlerde birkaç aylık tarih farkı bile sonucu ciddi ölçüde değiştirebilir.

Bilirkişi her emsali dava konusu tarihe uyarlarken kullandığı yöntemi açıklamalı; yalnızca güncel ilanları toplayıp geçmiş dönem bedeli belirlememelidir.

Bilirkişi raporu nasıl olmalıdır?

Rapor, dava konusu taşınmazı ve emsalleri ayrı ayrı tanıtmalı; üstün ve eksik yönleri karşılaştırmalı; mümkünse emsalleri yerinde incelemeli ve hesap yöntemini denetime elverişli göstermelidir. “Bölgede kiralar yaklaşık şöyledir” biçimindeki soyut kanaat yeterli değildir.

Keşif sırasında taşınmazın güncel durumu kadar dava konusu dönemdeki durumu da belirlenmelidir. Kiracının kendi yaptığı ve bedelini üstlendiği iyileştirmelerin kiraya veren lehine rayiç artışı olarak nasıl dikkate alınacağı ayrıca tartışılmalıdır.

Eski kiracı indirimi nedir?

Mevcut kiracı ile boş taşınmaza yeni girecek kiracı aynı konumda değildir. Kiraya verenin boşaltma, ilan, bekleme ve yeni kiracı riski bulunmaz; mevcut ilişki devam eder. Bu nedenle mahkeme, taşınmazın boş olarak getirebileceği kira bedelinden hakkaniyet gereği indirim yapar.

İndirim oranı kanunda sabitlenmemiştir. Her dosyada otomatik yüzde uygulamak yerine kiracılık süresi, sözleşmenin yapısı, taşınmazın niteliği ve belirlenen rayicin dayanakları değerlendirilmelidir. İndirim, bilirkişinin teknik rayiç tespitinden sonra hâkimin hakkaniyet değerlendirmesidir.

Taraflar emsal delilini nasıl sunmalı?

Emsal listesinde yalnızca adres ve rakam yazılması yeterli değildir. Sözleşme örneği, başlangıç tarihi, kullanım alanı, taşınmazın özellikleri ve neden karşılaştırılabilir olduğu açıklanmalıdır. Mahkemeden emsal sözleşmenin ilgili kişiden veya kurumdan getirtilmesi istenecekse müzekkereye elverişli bilgi verilmelidir.

Kiracı da daha düşük emsaller sunabilir; fakat aile içi, muvazaalı veya özel ilişki nedeniyle piyasa dışı bedel içeren sözleşmeler gerçek emsal niteliği taşımayabilir.

Bilirkişi raporuna itiraz

Rapora itiraz, yalnızca “bedel yüksek” veya “düşük” demek değildir. İtirazda:

  • Emsallerin tarih ve konum farkı,
  • Metrekare hatası,
  • Kullanım türü uyuşmazlığı,
  • İlan ile gerçekleşmiş sözleşmenin karıştırılması,
  • Tarihe uyarlama yöntemindeki hata,
  • Eski kiracı indiriminin uygulanmaması,
  • Kiracı iyileştirmelerinin yanlış değerlendirilmesi

somutlaştırılmalıdır.

Sık sorulan sorular

Komşu dairenin kirası tek başına yeterli emsal midir?

Güçlü bir veri olabilir; ancak kat, cephe, alan, durum ve sözleşme tarihi karşılaştırılmalıdır.

Eski kiracı indirimi zorunlu mudur?

Yerleşik kira tespit yaklaşımında mevcut kiracının durumu hakkaniyet kapsamında gözetilir. Oran somut olaya göre belirlenir.

Emlakçı görüşü delil olur mu?

Yardımcı olabilir; tek başına denetlenebilir emsal sözleşmelerin ve bilirkişi incelemesinin yerini tutmaz.

İç bağlantılar: Beş Yılı Dolduran Kiracının Kirası; Bilirkişi Raporuna İtiraz; Kira Tespit Davasında Emsal Sunma.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Emsal değerlendirmesi taşınmaza ve dava dönemine özgüdür.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün