Kira bedelinin tespitine ilişkin kararlar, genel olarak kesinleşmeden icra edilebilen para alacağı ilamlarıyla aynı şekilde değerlendirilemez. Kira tespit kararıyla belirlenen yeni bedelden doğan fark alacağının talep ve takip edilebilir hâle gelmesi için kararın kesinleşmesi gerekir. Karara karşı istinaf veya temyiz yolu açık olduğu sürece kesinleşme durumu UYAP ve mahkeme kaydından kontrol edilmelidir.
Bu özel sonuç, kira tespit kararının yalnızca geçmişte mevcut bir para borcunu açıklamasından değil, yeni kira döneminin ücret unsurunu belirgin hâle getirmesinden kaynaklanır.
Kira tespit kararı neden farklıdır?
Kira tespit davasında mahkeme, yenilenen dönemde uygulanacak kira bedelini TBK m. 344 ve 345 çerçevesinde belirler. Mahkeme kararı verilmeden önce taraflar arasında hangi bedelin uygulanacağı çekişmelidir. Fark alacağının miktarı, kararın kesinleşmesiyle hukuken belirginleşir.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli, 1979/1 E. ve 1979/3 K. sayılı kararı bu yaklaşımın temelidir. Kararla belirlenen kira farkının ifa zamanının gelmesi için tespit hükmünün kesinleşmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Karar hangi dönemden itibaren uygulanır?
Kesinleşme tarihi ile yeni kira bedelinin uygulanacağı dönem aynı değildir. TBK m. 345 koşulları sağlanmışsa mahkemece belirlenen bedel, karar daha sonra verilmiş ve kesinleşmiş olsa bile ilgili kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm doğurabilir.
Örneğin dava 1 Eylül 2025’te başlayan kira dönemi için zamanında açılmış, karar 2027’de kesinleşmişse fark hesabı kararın hüküm fıkrasında gösterilen 1 Eylül 2025 tarihinden itibaren yapılabilir. Ancak bu farkın takip edilebilir hâle gelmesi kararın kesinleşmesine bağlıdır.
Kesinleşme şerhi gerekir mi?
İcra takibinden önce kararın kesinleştiği mahkeme kaydından doğrulanmalı ve uygulamada kesinleşme şerhli ilam kullanılmalıdır. Sadece ilk derece kararının tebliğ edilmiş olması veya istinaf başvurusunun bulunmaması yönündeki varsayım yeterli değildir. Tebliğ tarihleri, katılma yoluyla istinaf ihtimali ve kanun yolu sonucu kontrol edilmelidir.
Kesinleşmeden başlatılan takip, icra emrine şikâyet ve takibin iptali riskini doğurabilir.
Kira farkı nasıl hesaplanır?
Kesinleşen hükümde yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olduğu esas alınır. Her ay için:
- Mahkemece tespit edilen aylık bedel,
- Kiracının fiilen ödediği bedel,
- Aradaki fark,
- Eksik veya fazla ödeme tarihleri
ayrı ayrı gösterilmelidir. Karar brüt kira üzerinden kurulmuşsa stopajlı işyeri kirasında net–brüt ayrımı gözetilmelidir. Aidat, yan gider veya sözleşme dışı kalemler tespit hükmüne kendiliğinden eklenemez.
Faiz hangi tarihten başlar?
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 24.11.1995 tarihli, 1994/2 E. ve 1995/2 K. sayılı kararına göre kira tespit kararıyla belirgin hâle gelen fark alacağına, ayrıca ihtara gerek olmaksızın kararın kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülür.
Bu kural, sözleşmedeki açık artış hükmünden doğan ve her ay baştan belirlenebilir eksik kira alacağının faiz başlangıcıyla karıştırılmamalıdır. Alacağın kaynağı doğru nitelendirilmelidir.
İstinaf başvurusu ne sonuç doğurur?
Kira tespit kararına karşı kanuni koşulları varsa istinafa başvurulabilir. Bölge adliye mahkemesi ilk derece kararındaki bedeli değiştirebilir, başvuruyu reddedebilir veya kararı kaldırabilir. Bu nedenle kanun yolu tamamlanmadan fark takibi yapılması, henüz kesinleşmemiş bir bedelin tahsilini istemek anlamına gelir.
Kararın miktar itibarıyla kesin olup olmadığı, karar tarihindeki kanun yolu sınırına göre belirlenir. Dava tarihindeki veya güncel sınırın ezbere kullanılması doğru değildir.
Karar kesinleşince hangi takip yolu kullanılır?
Kesinleşen kira tespit ilamına ve hesaplanan fark alacağına dayanılarak ilamlı icra gündeme gelir. Takip talebi, hüküm fıkrası ve kesinleşme kapsamıyla uyumlu olmalıdır. Kiracının karar sonrası aylarda yeni bedeli ödememesi hâlinde bu dönemlerin icra ve tahliye bakımından nasıl talep edileceği ayrıca planlanmalıdır.
Kira tespit hükmü tek başına tahliye kararı değildir. Farkın ödenmemesi nedeniyle tahliye istenecekse TBK m. 315 veya İİK m. 269 ve devamındaki ihtar ve süre koşulları yerine getirilmelidir.
Fazla ödeme çıkarsa ne olur?
Kiracı yargılama sırasında mahkemenin kesin olarak belirlediği bedelden daha yüksek ödeme yapmış olabilir. Hesap yalnızca kiraya veren lehine fark varsayımıyla yapılmamalıdır. Fazla ödemelerin hangi borca mahsup edildiği ve iade talebinin koşulları ayrıca değerlendirilir.
Sık yapılan hatalar
- İlk derece kararını kesinleşmiş sanarak takip başlatmak.
- Kesinleşme tarihi ile hükmün etkili olduğu kira dönemini karıştırmak.
- Ödenen kiraları fark hesabından düşmemek.
- Faizi kira döneminin başından işletmek.
- Net ve brüt işyeri kirasını karıştırmak.
- Tespit kararını doğrudan tahliye ilamı gibi kullanmak.
Sık sorulan sorular
İstinaf edilmeyen kira tespit kararı ne zaman kesinleşir?
Usulüne uygun tebliğden sonra kanun yolu süresi dolduğunda ve taraflarca başvuru yapılmadığında kesinleşir. Kesinleşme mahkeme kaydından doğrulanmalıdır.
Kira farkına dava tarihinden faiz istenebilir mi?
Tespit kararıyla belirginleşen fark alacağında yerleşik İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca faiz kesinleşme tarihinden başlar.
Tespit kararı kesinleşince kiracı doğrudan tahliye edilebilir mi?
Hayır. Karar yeni kira bedelini belirler. Ödeme yapılmaması nedeniyle tahliye için ayrıca kanuni ihtar ve süre rejimi uygulanır.
İç bağlantılar: Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?; Geçmiş Kira Artış Farkları; Tahliye Kararının İcrası İçin Kesinleşmesi Gerekir mi?
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Takipten önce hüküm fıkrası, kanun yolu ve kesinleşme şerhi birlikte incelenmelidir.Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün