Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Düzenleme, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde yer alır. Başvuru yapılmadan dava açılırsa mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder.

Arabuluculuk, tarafları anlaşmaya zorlayan bir yargılama değildir. Arabulucu karar vermez; tarafların serbest iradeleriyle çözüm üretmesine yardımcı olur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava yoluna gidilir.

Hangi kira uyuşmazlıklarında zorunludur?

Kural olarak şu uyuşmazlıklarda dava öncesi başvuru gerekir:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye,
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye,
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye,
• On yıllık uzama süresine dayalı tahliye,
• Tahliye taahhüdüne dayalı doğrudan dava,
• Kira tespit ve uyarlama davaları,
• Kira alacağı, depozito ve hasar uyuşmazlıkları,
• Erken tahliye ve makul süre tazminatı,
• Aidat ve yan giderlerden kaynaklanan kira ilişkisi uyuşmazlıkları.

Uyuşmazlığın adı değil maddi içeriği belirleyicidir. Dava birden fazla talep içeriyorsa her talebin arabuluculuğa elverişliliği ve başvuru kapsamına girip girmediği incelenmelidir.

İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası

Kanun, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri istisna tutar. Bu nedenle kira borcu ve tahliye talepli ilamsız takip veya tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi başlatmadan önce arabulucuya gidilmez.

Ancak takip itiraz üzerine genel mahkemede davaya dönüşürse açılacak davanın niteliğine göre zorunlu arabuluculuk yeniden değerlendirilmelidir. “İcra takibi başlattım, bundan sonraki hiçbir aşamada arabuluculuk gerekmez” sonucu güvenli değildir.

Başvuru nereye ve nasıl yapılır?

Başvuru, karşı tarafın yerleşim yerindeki veya işin yapıldığı yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılabilir. Büro bulunmayan yerde görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü başvuruyu alır. UYAP Avukat Portal üzerinden başvuru yapılabilmesi uygulamada önemli kolaylık sağlar.

Başvuruda tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, kira sözleşmesi, taşınmaz adresi, uyuşmazlık türü ve talepler açıkça gösterilmelidir. Sadece “kira uyuşmazlığı” yazmak, daha sonra açılacak davadaki talebin başvuru kapsamında olup olmadığı tartışmasına yol açabilir.

Süreler arabuluculukta nasıl etkilenir?

Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Son tutanaktan sonra başvuru tarihinde kalan süre işlemeye devam eder. Yeni ve baştan başlayan bir dava süresi olduğu varsayılmamalıdır.

Bu husus özellikle bir aylık dava sürelerinde kritiktir. İki haklı ihtar, tahliye taahhüdü ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında başvuru son güne bırakılmamalıdır. Önce hangi tarihte kaç günlük süre kaldığı hesaplanmalı, son tutanaktan sonra dava buna göre açılmalıdır.

TBK m. 353 ve süreyi koruyan bildirim

İhtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle tahliyede kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar. Bu özel bildirim ile arabuluculuk başvurusu aynı kurum değildir. Başvurunun her durumda TBK m. 353 bildirimi yerine geçtiği varsayılmamalıdır.

Benzer biçimde kira tespitinde TBK m. 345’teki otuz günlük bildirim rejimi arabuluculuk başvurusundan ayrı planlanmalıdır.

Toplantıya katılmamanın sonucu

Taraflardan birinin geçerli mazeret olmaksızın ilk toplantıya katılmaması ve bu nedenle sürecin sona ermesi, yargılama giderleri bakımından ağır sonuçlar doğurabilir. Güncel düzenleme ve somut tutanak içeriği üzerinden gider ve vekâlet ücreti sonucu ayrıca değerlendirilmelidir. Vekille katılım mümkündür; vekâletnamede arabuluculuk ve anlaşma yetkisinin kapsamı kontrol edilmelidir.

Anlaşma belgesi nasıl düzenlenmelidir?

Tahliye anlaşmasında taşınmazın açık adresi, tahliye tarihi, anahtar teslim yöntemi, kira ve aidat borçları, depozitonun iadesi, eşyaların durumu ve gecikme sonucu tereddütsüz yazılmalıdır. Belirsiz “en kısa sürede çıkılacaktır” ifadeleri icrada sorun yaratır.

Kanundaki şartları taşıyan anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge gücü kazanabilir. Taşınmazın tahliyesine ilişkin anlaşmanın icra edilebilirliği ve şerh prosedürü güncel kanuni rejime uygun kurulmalıdır.

Gizlilik ve delil yasağı

Arabuluculuk sürecindeki teklifler ve sırf süreç için hazırlanan beyanlar kural olarak gizlidir ve daha sonra delil olarak kullanılamaz. Buna karşılık arabuluculuk öncesinde var olan kira sözleşmesi, banka dekontu veya ihtar gibi belgeler toplantıda sunuldu diye delil niteliğini kaybetmez.

Başvuru dosyası nasıl hazırlanmalı?

• Kira sözleşmesi ve ekleri,
• Tapu veya yetki belgeleri,
• İhtarlar ve tebliğ evrakı,
• Ödeme tablosu ve dekontlar,
• Talep edilen bedel ve dönem hesabı,
• Tahliye isteniyorsa yasal sebep ve süre takvimi,
• Uzlaşma seçenekleri.

Sık yapılan hatalar

• İlamsız icra istisnasını bütün kira davalarına yaymak.
• Hak düşürücü süre dolduktan sonra başvurmak.
• Son tutanakla sürenin baştan başladığını sanmak.
• Başvuruda uyuşmazlık ve talepleri eksik göstermek.
• Tahliye anlaşmasında tarih ve anahtar teslimini belirsiz bırakmak.
• TBK m. 353 veya 345 bildirimini arabuluculukla otomatik olarak aynı saymak.

Sık sorulan sorular

Arabuluculukta anlaşmak zorunlu mu?

Hayır. Zorunlu olan görüşme sürecine başvurmak; anlaşma tarafların iradesine bağlıdır.

Tahliye taahhüdü varsa arabuluculuk gerekir mi?

Doğrudan tahliye davasında gerekir. Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi ise kanuni istisna kapsamındadır.

Arabuluculuk dava süresini uzatır mı?

Süre başvuru ile durur; son tutanaktan sonra kalan yerden devam eder. Bazı özel bildirimlerin sağladığı bir yıllık uzama bundan farklıdır.

İç bağlantılar: Arabuluculuk Dava Süresini Nasıl Etkiler?; İki Haklı İhtar; Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Hak düşürücü süre hesabı, sözleşme ve tebliğ tarihleri üzerinden yapılmalıdır.