Kiracının belirli süreli kira sözleşmesi bitmeden taşınmazı boşaltması, kalan bütün ayların kirasını her durumda ödeyeceği anlamına gelmez. TBK m. 325’e göre kiracı, kiralananı sözleşmeye veya fesih dönemine uymadan geri verirse kira borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder.

Kanunda sabit “iki aylık” veya “üç aylık” tazminat yoktur. Makul süre; taşınmazın konumu, niteliği, kira bedeli, piyasa koşulları, mevsim, ilan ve pazarlama faaliyetleri gibi somut unsurlara göre belirlenir.

Sorumluluk hangi tarihte başlar?

Erken çıkışta kritik tarih, kiralananın fiilen boşaltılmasından çok anahtarın kiraya verene teslim edildiği tarihtir. Anahtar teslim edilmedikçe kiraya verenin taşınmaza yeniden hâkim olduğu ispatlanamayabilir ve kira borcu işlemeye devam edebilir.

Teslim; yazılı anahtar teslim tutanağı, noter tevdi tutanağı, icra dosyası veya açık kabul içeren yazışmayla ispatlanmalıdır. Anahtarı kapıcıya, emlakçıya veya posta kutusuna bırakmak, bu kişilerin yetkisi yoksa yeterli sayılmayabilir.

Makul süre nasıl hesaplanır?

Makul süre, taşınmazın normal çabayla ve eski sözleşmeye benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği süredir. Kiraya veren rayicin çok üzerinde bedel isteyerek taşınmazın boş kalmasını uzatırsa tüm zararı eski kiracıya yükleyemez. Zarar gören tarafın zararı artırmama yükümlülüğü vardır.

Taşınmaz makul süreden önce yeniden kiralanırsa eski kiracının sorumluluğu kural olarak yeni kira başlangıcında sona erer. Yeni bedel daha düşükse aradaki farkın hangi dönem için istenebileceği somut zarar ve dürüstlük kuralına göre değerlendirilir.

Kiracı yeni kiracı bulursa sorumluluk biter mi?

Kiracı, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır, kiraya veren bakımından kabul edilmesi makul yeni bir kiracı önerirse borçlarından kurtulabilir. Kiraya veren adayın mali gücü, kullanım amacı veya güvenilirliği bakımından haklı sebep olmaksızın teklifi reddederse sonraki boşluk zararını eski kiracıya yükleyemez.

Adayın yalnızca adını vermek yeterli değildir. Kimlik, gelir veya ticari kapasite, taşınmazı hangi şartlarla kiralayacağı ve sözleşmeyi devralmaya hazır olduğu belgelenmelidir.

Depozito son kiralara sayılır mı?

Depozito, kural olarak kiracının kira ödemeyi bırakabileceği peşin kira değildir. Sözleşme sona erdiğinde kira, yan gider ve zarar hesabı yapıldıktan sonra iade veya mahsup gündeme gelir. Kiracının tek taraflı biçimde “son ayları depozitodan düşmesi” temerrüt riski yaratabilir.

Kiraya veren hangi zararları isteyebilir?

Makul süre kira kaybı dışında, sözleşmeye aykırı erken dönüş nedeniyle ispatlanan ilan, makul aracılık veya zorunlu hazırlık masrafları talep edilebilir. Normal kullanımdan doğan eskime kiracıya yüklenemez. Hasar bedeli için giriş-çıkış tutanağı, fotoğraf, fatura ve gerektiğinde delil tespiti önemlidir.

Kiraya veren, kiracının taşınmazı kullanmaması nedeniyle yapmaktan kurtulduğu giderleri veya başka şekilde elde ettiği yararları alacaktan düşmelidir.

Fesih bildirimi ve haklı sebep

Kiralanandaki ciddi ayıp, sağlık ve güvenlik riski veya kiraya verenin borca aykırılığı varsa olay yalnızca TBK m. 325 kapsamında “erken çıkış” sayılmayabilir. Kiracının ayıbı bildirmesi, giderim için uygun süre vermesi ve fesih hakkının şartlarını oluşturması gerekir. İş değişikliği veya kişisel plan değişikliği ise tek başına her zaman haklı fesih sebebi değildir.

Dava öncesi deliller

  • Kira sözleşmesi,
  • Fesih bildirimi,
  • Anahtar teslim belgesi,
  • Taşınmazın teslim hâli fotoğrafları,
  • Yeni kiracı adayına ilişkin belgeler,
  • İlan tarihleri ve yeni kira sözleşmesi,
  • Depozito ve ödeme kayıtları.

Sık yapılan hatalar

  • Kalan tüm dönem kiralarını otomatik talep etmek.
  • Anahtarı yetkisiz kişiye bırakmak.
  • Yeni kiracı adayını belgesiz önermek.
  • Kiraya verenin rayiç dışı talebiyle boşluk süresini uzatması.
  • Depozitoyu kendiliğinden son aylara saymak.
  • Haklı fesih iddiasını bildirim ve delille desteklememek.

Sık sorulan sorular

Kiracı bir yıllık sözleşmenin üçüncü ayında çıkarsa dokuz ay öder mi?

Kural olarak hayır. Sorumluluk, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süreyle sınırlıdır.

Ev hemen kiralanırsa eski kiracıdan kira alınabilir mi?

Aynı dönem için iki ayrı kira geliri elde edilemez. Somut zarar kalmamışsa talep de buna göre azalır.

Anahtar teslimini ev sahibi kabul etmezse ne yapılabilir?

Noter veya mahkeme aracılığıyla tevdi yöntemi değerlendirilerek teslim tarihi güvence altına alınmalıdır.

İç bağlantılar: Anahtar Teslimi Nasıl İspatlanır?; Makul Süre Tazminatı; Depozito Nasıl Geri Alınır?

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Makul süre ve zarar hesabı her taşınmaz için ayrıdır.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün