Kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız takipte kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde borca, kira ilişkisine, sözleşmedeki imzaya, kira miktarına veya talep edilen dönemlere itiraz edebilir. Süresinde itiraz takibi durdurur. Kiraya veren, itirazı etkisiz kılmadan haciz veya tahliye aşamasına geçemez.

İtirazın sonucu yalnızca “takip durdu” değildir. Kiracının hangi hususa, ne ölçüde ve hangi delille itiraz ettiği; kiraya verenin icra mahkemesine mi yoksa sulh hukuk mahkemesine mi başvuracağını belirler.

İtiraz nasıl yapılır?

Kiracı, ödeme emrini gönderen icra dairesine süresi içinde itiraz eder. Kısmi itiraz varsa kabul edilen ve reddedilen miktar açıkça gösterilmelidir. Kira sözleşmesindeki imza kiracıya ait değilse imzaya itiraz ayrıca ve açık biçimde belirtilmelidir.

Kira sözleşmesine açıkça itiraz edilmemesi, İİK’daki özel belge rejimi bakımından önemli sonuç doğurabilir. Genel ifadelerle yapılan itirazın kapsamı somut dilekçeye göre değerlendirilir.

İtirazın kaldırılması ve tahliye

Kiraya verenin elinde yazılı kira sözleşmesi bulunuyor ve kiracı sözleşmeyi açık ve kesin olarak reddetmiyorsa, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talep edilebilir. Noterlikçe düzenlenen veya imzası onaylanan sözleşmelerde belge gücü daha yüksektir.

İcra mahkemesi sınırlı inceleme yapar. Kiracı borcun ödendiğini, ertelendiğini veya sona erdiğini İİK’nın kabul ettiği belgelerle ispatlamak durumunda kalabilir. Banka dekontları, yazılı ibra veya kiraya verenin imzasını taşıyan belge önemlidir.

İtirazın iptali ve tahliye davası

Kiracı kira ilişkisini veya adi yazılı sözleşmedeki imzayı inkâr etmişse yahut uyuşmazlık icra mahkemesinin dar inceleme alanını aşıyorsa, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası gündeme gelir. Bu davada tanık, bilirkişi ve diğer deliller genel hükümlere göre daha geniş incelenebilir.

İtirazın iptali davası için İİK’daki bir yıllık süre ile tahliye istemine ilişkin özel süreler ayrı ayrı gözetilmelidir. Dava türü yanlış kurulursa hak kaybı doğabilir.

Otuz günlük ödeme süresi itirazla durur mu?

Kiracının yedi gün içinde itiraz etmesi, TBK m. 315’e karşılık gelen otuz günlük ödeme süresini ortadan kaldırmaz. Tahliye talebinin esası bakımından borcun verilen sürede tam ödenip ödenmediği incelenir. İtiraz üzerine takip durmuş olsa da kiracı borçlu çıkarsa süresinde ödeme yapmamış olması tahliye sonucuna yol açabilir.

Kiracı hangi savunmaları ileri sürebilir?

  • Borcun takipten önce veya süre içinde ödendiği,
  • Talep edilen kira miktarının sözleşmeye aykırı olduğu,
  • Kira artışının geçersiz hesaplandığı,
  • Bazı ayların henüz muaccel olmadığı,
  • Kısmi ödeme veya mahsup bulunduğu,
  • Kira ilişkisinin sona erdiği ve anahtarın teslim edildiği,
  • Takip yapan kişinin alacaklı sıfatı bulunmadığı,
  • Yetki itirazı.

Her savunma aynı delil rejimine tabi değildir. Örneğin anahtar teslimi, kira borcunun hangi tarihe kadar doğduğunu doğrudan etkiler.

Kiraya veren nasıl hazırlanmalı?

Başvuru öncesinde tüm banka hareketleri aylık tabloya dökülmeli; sözleşme artışları, kısmi ödemeler ve açıklamasız havaleler eşleştirilmelidir. Ödeme emri, takip talebi ve kira sözleşmesi arasında dönem veya miktar çelişkisi bulunmamalıdır. Kiracının itiraz dilekçesi kelime kelime incelenerek reddedilen hususlar ayrılmalıdır.

Arabuluculuk meselesi

Takibin başlatılması zorunlu arabuluculuğa tabi değildir. İtirazdan sonra açılacak davanın hukuki niteliğine göre arabuluculuk dava şartı gündeme gelebilir. Özellikle genel mahkemede açılacak kira uyuşmazlıklarında başvuru yapılmadan dava açılması usulden ret riski yaratır.

Sık yapılan hatalar

  • İtirazın tamamını tek tip kabul edip belge rejimini incelememek.
  • İmza inkârı varken icra mahkemesinin her durumda görevli olduğunu sanmak.
  • İtirazın otuz günlük ödeme süresini durdurduğunu düşünmek.
  • Kısmi ödemeleri yok saymak.
  • Tahliye ve alacak sürelerini birbirine karıştırmak.
  • Arabuluculuk istisnasını genel mahkeme davasına da otomatik uygulamak.

Sık sorulan sorular

Kiracı itiraz edince evden çıkarılamaz mı?

İtiraz süreci durdurur; fakat kiraya veren itirazı kaldırır veya iptal ettirir ve ödeme süresinde borç tam ödenmemişse tahliye kararı verilebilir.

İmza inkâr edilirse bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Genel mahkemede imza incelemesi yapılabilir. İcra mahkemesindeki yol belgenin niteliğine göre sınırlıdır.

Kısmi itirazda takip tamamen durur mu?

Kural olarak itiraz edilen bölüm durur; kabul edilen kısım yönünden takip kesinleşebilir. Dilekçenin açıklığı önemlidir.

İç bağlantılar: Kira Alacağı ve Tahliye Talepli Takip; Otuz Günlük Ödeme Süresi; İtirazın Kaldırılması ve Tahliye.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Doğru başvuru yolu, itiraz dilekçesi ve dayanak belge birlikte görülerek belirlenmelidir.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün