Kiracının Otuz Günlük Ödeme Süresi Nasıl Hesaplanır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye istenebilmesi için kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi tanınmalıdır. Bu süre, ihtarnamenin düzenlendiği veya icra takibinin açıldığı tarihte değil, ihtarın ya da ihtarlı ödeme emrinin kiracıya tebliğini izleyen gün işlemeye başlar.

Otuz günlük sürenin yanlış gösterilmesi, sürenin dolması beklenmeden dava açılması veya yedi günlük itiraz süresiyle karıştırılması tahliye talebinin reddine yol açabilir.

Otuz günlük sürenin hukuki dayanağı

TBK m. 315’e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bildirimde, süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.

Kiraya veren aynı sonucu İİK m. 269 ve devamı uyarınca kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız takip yoluyla da hedefleyebilir. Bu durumda icra dairesi kiracıya ihtarlı ödeme emri gönderir.

Süre hangi gün başlar?

Tebliğ günü hesaba katılmaz. Süre tebliği izleyen gün başlar. Örneğin ihtar veya ödeme emri 10 Mart tarihinde tebliğ edilmişse birinci gün 11 Marttır. İhtarnamenin noterlikte hazırlandığı, postaya verildiği veya icra takibinin açıldığı tarih tek başına başlangıç değildir.

Tebliğ işlemi usulsüzse süre başlangıcı da tartışmalı hâle gelir. Kiracının tebligatı hangi tarihte öğrendiği, usulsüz tebliğe ilişkin başvurusu ve tebligat mazbatası birlikte incelenmelidir.

Son gün resmî tatile rastlarsa ne olur?

Sürenin son günü resmî tatile rastlarsa, ilgili süre hükümleri uyarınca süre tatili izleyen ilk iş gününün sonunda biter. Bununla birlikte tahliye gibi ağır sonuç doğuran işlemlerde son gün hesabına güvenerek ödeme veya dava işlemini son saate bırakmak ispat ve bankacılık zamanı bakımından risklidir.

Bankaya verilen ödeme talimatı ile paranın kiraya verenin hesabına geçtiği tarih aynı olmayabilir. Ödemenin süresinde gerçekleşip gerçekleşmediği değerlendirilirken kullanılan ödeme yöntemi ve hesap hareketleri incelenir.

Yedi günlük itiraz süresi ile farkı

Tahliye talepli ilamsız takipte kiracının ödeme emrine itiraz süresi kural olarak yedi gündür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında borcu ödeme süresi ise otuz gündür.

Kiracı yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşebilir; ancak kiraya veren otuz günlük süre dolmadan tahliye isteyemez. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmese bile otuz gün içinde borcu tam olarak öderse o takibe dayalı temerrüt tahliyesini önleyebilir.

İhtar metninde süre nasıl gösterilmelidir?

Yazılı bildirimde hangi aylara ait ne kadar kira veya yan gider istendiği açıkça yazılmalı; tebliği izleyen günden itibaren en az otuz gün içinde ödeme yapılması talep edilmeli ve tam ödeme olmazsa sözleşmenin feshedilerek tahliye yoluna gidileceği belirtilmelidir.

“Üç gün içinde”, “yedi gün içinde” veya “derhâl” ödeme istenmesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 315’e dayalı tahliye için yeterli değildir. Metinde alacak talebi ile fesih ihtarı birbirinden anlaşılır biçimde kurulmalıdır.

Ödeme neleri kapsamalıdır?

Kiracı, temerrüt tahliyesini önlemek için gerçek ve muaccel kira borcunu süresinde tamamen ödemelidir. İcra takibinde takip giderleri, faiz ve ödeme emrinde usulüne uygun istenen feriler yönünden dosya hesabı kontrol edilmelidir.

Kiraya verenin geçersiz artış uygulaması, daha önce yapılmış ödemeyi hesaba katmaması veya muaccel olmayan gelecek kiraları istemesi hâlinde talep edilen toplam ile gerçek borç farklı olabilir. Tahliye değerlendirmesi, ödeme emrindeki rakamın varlığına değil gerçek ve muaccel borca göre yapılır.

Kısmi ödeme yapılırsa

Kural olarak kısmi ödeme temerrüdü sona erdirmez. Süre sonunda gerçek borcun bir kısmı ödenmemişse tahliye hakkı doğabilir. Ancak banka masrafı, hesap hatası, tartışmalı artış farkı veya çok küçük bakiye yönünden dürüstlük kuralı ve somut ödeme belgeleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı ödeme yaparken dekont açıklamasında kiralananın adresini, kira ayını ve ödeme sebebini belirtmelidir. Açıklamasız ödeme, birden fazla borç veya kiralanan varsa mahsuba ilişkin yeni uyuşmazlık yaratabilir.

Otuz gün dolduktan sonra ödeme

Gerçek borç otuz günlük süre içinde tamamen ödenmezse temerrüt gerçekleşir. Süre bittikten sonra yapılan ödeme, doğmuş fesih ve tahliye hakkını kural olarak kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte kiraya verenin sonraki davranışları, ödeme kabulünün kapsamı ve taraflar arasında yeni bir anlaşma kurulup kurulmadığı ayrıca incelenir.

Tahliye talebi ne zaman ileri sürülür?

Noter ihtarı yolunda otuz gün bittikten ve ödeme yapılmadığı belirlendikten sonra, zorunlu arabuluculuk tamamlanarak sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. İlamsız icra yolunda kiracı itiraz etmemişse, ödeme süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra hukuk mahkemesinden tahliye istenmelidir.

Kiracının itirazı varsa itirazın içeriğine ve kiraya verenin belgesine göre itirazın kaldırılması, tahliye veya genel mahkemede dava seçenekleri değerlendirilir.

Sık yapılan hatalar

• Süreyi ihtarın düzenlenme tarihinden başlatmak.
• Yedi günlük itiraz süresini ödeme süresi sanmak.
• Otuz gün dolmadan dava veya tahliye talebinde bulunmak.
• Muaccel olmayan kira bedellerini ihtara eklemek.
• Tebliğden önce yapılan ödemeyi gözden kaçırmak.
• Gerçek borç ile tartışmalı artış farkını ayırmamak.

Sık sorulan sorular

Otuzuncu gün ödeme yapılabilir mi?

Kural olarak süre son güne kadar devam eder. Ancak paranın hesaba geçiş zamanı ve ödeme kanalına göre ispat sorunu çıkabileceğinden ödeme son güne bırakılmamalıdır.

Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse hemen tahliye edilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük ödeme süresinin de sona ermesi gerekir.

İhtarın tebliğinden önce ödeme yapılmışsa ne olur?

Bildirim tarihinde borç bulunsa bile tebliğden önce tam ödeme yapılmışsa ihtarın temerrüt ve haklı ihtar niteliği ciddi biçimde etkilenir. Banka ve tebliğ tarihleri birlikte karşılaştırılmalıdır.

İç bağlantılar: Kiracının Kira Borcunu Ödememesi: İhtar mı, İcra mı?; Eksik Kira Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?; İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Süre hesabı, tebliğ belgesi ve ödeme kayıtları görülmeden yapılmamalıdır.