Kiracının Kira Borcunu Ödememesi Nedeniyle Tahliye: İhtar mı, İcra Takibi mi?

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kiraya verene doğrudan ve kendiliğinden tahliye hakkı vermez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kanuna uygun yazılı bildirim yapılması, en az otuz günlük ödeme süresi tanınması ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin açıkça bildirilmesi gerekir. Kiraya veren bu süreci noter ihtarnamesiyle yürütebileceği gibi, kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi de başlatabilir.

Her iki yol da kiracıyı temerrüde düşürerek tahliyeye ulaşmayı amaçlayabilir; ancak usulleri ve sonuçları aynı değildir. Noter ihtarı sonrasında tahliye için kural olarak sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. İcra takibinde ise kira alacağının tahsili ile tahliye talebi aynı takip dosyasında ileri sürülebilir ve koşulları oluştuğunda icra hukuk mahkemesinden tahliye istenir. Buna karşılık kiracının kira ilişkisine, imzaya veya borcun miktarına itiraz ettiği dosyalarda icra yolunun başlangıçta düşünüldüğü kadar kısa sürmemesi mümkündür.

Bu yazıda, kira borcunun ödenmemesi hâlinde noter ihtarı ile tahliye talepli icra takibi arasındaki farklar, otuz günlük sürenin hesabı, kiracının ödeme ve itiraz seçenekleri, zorunlu arabuluculuk ve iki haklı ihtarla bağlantı açıklanmaktadır.

Kira Borcunun Ödenmemesi Hangi Şartlarda Tahliye Sebebi Olur?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 315. maddesine göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verebilir ve bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihi izleyen gün işlemeye başlar.

Temerrüt nedeniyle tahliye için temel olarak şu şartların birlikte bulunması gerekir:

• Geçerli bir kira ilişkisi ve teslim edilmiş bir kiralanan bulunmalıdır.
• Talep edilen kira bedeli veya yan gider muaccel olmalıdır.
• Borç, bildirim tarihinde tamamen ödenmemiş olmalıdır.
• Kiracıya yazılı olarak en az otuz gün verilmelidir.
• Süresinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye isteneceği açıkça bildirilmelidir.
• Kiracı, verilen sürenin sonuna kadar borcun tamamını ödememelidir.

Kira bedelinin vadesi öncelikle sözleşmeden belirlenir. Sözleşmede kiranın her ayın 5’ine kadar ödeneceği yazıyorsa, kira bedeli bu süre sona ermeden temerrüt ihtarına konu edilmemelidir. Talep edilen tutarın da sözleşmeye, geçerli artış hükmüne ve varsa kesinleşmiş kira tespit kararına uygun olması gerekir. Henüz muaccel olmayan gelecek ay kiralarının veya geçersiz bir artışla hesaplanan kısmın takibe eklenmesi uyuşmazlık yaratabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi hâlinde sonraki kira bedellerinin kendiliğinden muaccel olacağına veya ayrıca ceza koşulu ödeneceğine ilişkin hükümler TBK m. 346 karşısında geçersizdir. Bu nedenle takip tarihi itibarıyla muaccel olmayan gelecek dönem kiralarının yalnızca sözleşmedeki muacceliyet kaydına dayanılarak istenmesi güvenli değildir.

Noter İhtarıyla Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelini gösteren bir noter ihtarnamesi gönderebilir. Noter, TBK m. 315 bakımından zorunlu değildir; kanun yazılı bildirimi arar. Bununla birlikte noter ihtarı, metnin içeriği ile tebliğ tarihinin ispatını kolaylaştırdığı için uygulamada tercih edilir.

İhtarnamede kiralananın ve kira ilişkisinin açıkça belirtilmesi; hangi ay veya dönemlere ait ne kadar kira bedeli ile yan giderin talep edildiğinin gösterilmesi; kiracıya tebliği izleyen günden itibaren en az otuz gün verilmesi ve bu sürede tam ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedilerek tahliye davası açılacağının açıkça bildirilmesi gerekir. Yalnızca “borcunuzu ödeyiniz” denilmesi, fesih sonucunun açıkça gösterilmemesi veya otuz günden kısa süre verilmesi tahliye bakımından ciddi risk doğurur.

Kiracı ihtarnamenin tebliğini izleyen günden başlayan otuz günlük süre içinde borcun tamamını öderse, bu ihtara dayanılarak TBK m. 315 kapsamında tahliye kararı alınamaz. Ödeme sürenin bitiminden sonra yapılırsa temerrüt gerçekleşmiş olur; sonradan ödeme yapılması doğmuş fesih ve tahliye hakkını kural olarak ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte ödemenin kapsamı, kabul biçimi ve tarafların sonraki davranışları somut olayda ayrıca incelenmelidir.

Otuz günlük süre sonunda borç ödenmemişse kiraya veren, sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Kira alacağı da hukuki yarar ve usul koşulları gözetilerek aynı dava içinde talep edilebilir. Doğrudan açılacak kira uyuşmazlığı davasından önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Noter ihtarı bu nedenle tek başına bir tahliye kararı değildir. Kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa arabuluculuk ve dava aşamalarının yürütülmesi, tahliye kararının kesinleşme ve icra kabiliyeti bakımından değerlendirilmesi gerekir.

Kira Alacağı ve Tahliye Talepli İcra Takibi Nasıl İşler?

Kiraya veren, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 269 ve devamı maddeleri uyarınca ödenmeyen kira bedelleri için haciz ve tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu yolun ayırt edici özelliği, kira alacağının tahsili ile kiralananın tahliyesine yönelik sürecin aynı takip dosyasında bir araya getirilmesidir.

Takip talebinde tahliye isteğinin açıkça yer alması gerekir. Yalnızca genel haciz yoluyla kira alacağının tahsili istenir, tahliye talebi belirtilmez ve buna uygun ihtarlı ödeme emri düzenlenmezse takip sonradan kendiliğinden tahliye takibine dönüşmez.

İcra dairesi kiracıya kira borcunu, itiraz süresini, ödeme süresini ve süresinde ödeme yapılmamasının tahliye sonucunu gösteren ihtarlı ödeme emri gönderir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında:

• Kiracının ödeme emrine itiraz süresi tebliğden itibaren yedi gündür.
• Kira borcunu ödeme süresi ise tebliği izleyen günden itibaren otuz gündür.

Yedi günlük itiraz süresi ile otuz günlük ödeme süresi birbirine karıştırılmamalıdır. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşebilir; ancak kiraya veren otuz günlük ödeme süresi dolmadan tahliye kararı isteyemez. Kiracı otuz günlük süre içinde takip konusu kira borcunun tamamını ferileriyle birlikte öderse temerrüt nedeniyle tahliye önlenir.

Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve otuz günlük süre içinde de ödeme yapmazsa kiraya veren, sürenin bitimini izleyen altı ay içinde icra hukuk mahkemesinden tahliye talep edebilir. Alacağın tahsili yönünden de kesinleşen takipte haciz işlemleri yürütülebilir.

Kiracı İcra Takibine İtiraz Ederse Ne Olur?

Kiracının süresinde itirazı takibi durdurur. Bundan sonra izlenecek yol, itirazın içeriğine ve kiraya verenin elindeki belgelere göre değişir.

Kiracı kira ilişkisini ve yazılı sözleşmedeki imzayı açıkça kabul ediyor, yalnızca ödeme yaptığını veya borç miktarının farklı olduğunu ileri sürüyorsa kiraya veren, kanuni koşulları varsa icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteyebilir. Kiracının ödemeyi, takası veya başka bir borcu sona erdiren olguyu icra yargılamasında hangi belgelerle kanıtlayabileceği önem taşır. Banka dekontunda kiralanan, dönem ve ödeme sebebinin açıkça yazılması bu nedenle yalnızca muhasebe düzeni değil, ispat meselesidir.

Kiracı kira sözleşmesini, kira ilişkisini veya adi yazılı sözleşmedeki imzayı açıkça inkâr ederse icra mahkemesinin sınırlı inceleme alanı yeterli olmayabilir. Kiraya verenin elinde noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş bir sözleşme bulunup bulunmaması sonucu etkiler. İtirazın niteliğine göre genel mahkemede itirazın iptali, alacak veya tahliye davası açılması gerekebilir.

Bu sebeple “icra takibi her durumda daha hızlıdır” denilemez. Yazılı ve imzası inkâr edilmeyen kira sözleşmesi, açık banka kayıtları ve belirli bir borç bulunan dosyada icra yolu oldukça etkili olabilir. Sözlü kira ilişkisi, tartışmalı kira artışı, elden ödeme, mahsup iddiası veya imza inkârı bulunan dosyada ise uyuşmazlık genel yargılamaya taşınabilir.

Noter İhtarı ile İcra Takibi Arasındaki Temel Farklar

Hangisi Tercih Edilmelidir?

Tercih, yalnızca hız beklentisine göre yapılmamalıdır. Dosyanın belge yapısı, kira ilişkisinin tartışmalı olup olmadığı ve kiraya verenin hedefi birlikte değerlendirilmelidir.

Kira sözleşmesi yazılıysa, imza ve kira bedeli yönünden ciddi bir uyuşmazlık beklenmiyorsa, ödemeler banka üzerinden izlenebiliyorsa ve hem alacağın tahsili hem tahliye amaçlanıyorsa tahliye talepli ilamsız icra takibi çoğu dosyada işlevsel bir yoldur. Kiracı itiraz etmezse alacak yönünden takip kesinleşir; ödeme yapılmaması hâlinde icra hukuk mahkemesinden tahliye istenebilir.

Kira ilişkisinin, imzanın, kira bedelinin veya artış oranının tartışmalı olduğu; geniş delil incelemesi, tanık, bilirkişi ya da başka bir hukuki ilişkinin değerlendirilmesi gereken dosyalarda noter ihtarı sonrasında sulh hukuk mahkemesinde dava açılması daha öngörülebilir olabilir. Bununla birlikte doğrudan dava yolunda zorunlu arabuluculuk bulunduğu ve ihtarın tahsil yetkisi vermediği hesaba katılmalıdır.

Bazen noter ihtarı, yalnızca temerrüt tahliyesi için değil, kiracının gecikmeli ödeme davranışını belgelemek ve aynı kira yılı içinde ikinci bir ihlal doğarsa TBK m. 352/2 kapsamındaki iki haklı ihtar yolunu korumak için de tercih edilir. Şartlarını taşıyan icra ödeme emri de haklı ihtar niteliği kazanabilir. Dolayısıyla yol seçimi yapılırken mevcut borç kadar kiracının önceki ödeme düzeni ve sonraki kira dönemleri de incelenmelidir.

Otuz Günlük Süre Nasıl Hesaplanır?

Konut ve çatılı işyeri kirasında otuz günlük ödeme süresi, ihtarın veya ödeme emrinin tebliğ edildiği günü izleyen gün başlar. Bildirimin hazırlanma veya notere verilme tarihi değil, kiracıya tebliğ tarihi belirleyicidir.

Örneğin kira bedelinin her ayın 5’inde muaccel olduğu, ocak kirasının ödenmediği ve TBK m. 315’e uygun ihtarın 12 Ocak 2026 tarihinde tebliğ edildiği varsayılsın. Otuz günlük süre 13 Ocak 2026 tarihinde işlemeye başlar. Sürenin sonu, genel süre hesaplama kuralları ve son günün resmî tatile rastlayıp rastlamadığı gözetilerek belirlenmelidir. Dava veya icra mahkemesinden tahliye talebi, ödeme süresi sona ermeden ileri sürülmemelidir.

İhtar metninde “üç gün”, “yedi gün” veya “on beş gün” içinde ödeme istenmesi, konut ve çatılı işyeri kirasında tahliye bakımından yeterli değildir. Otuz günlük kanuni sürenin doğru gösterilmemesi, ödeme emrinin veya ihtarın temerrüde dayanak oluşturmasını engelleyebilir.

Kısmi Ödeme Tahliyeyi Önler mi?

Kiracı, tahliyeyi önlemek için verilen süre içinde muaccel kira borcunun tamamını ödemelidir. Ana paranın bir kısmının yatırılması kural olarak temerrüdü sona erdirmez. Takip yolunda işlemiş faiz, takip gideri ve ödeme emrinde istenen ferilerin kapsamı da dosya üzerinden kontrol edilmelidir.

Bununla birlikte kiraya verenin gerçekte olduğundan fazla kira istemesi, geçersiz artış uygulaması veya kiracının daha önce yaptığı ödemenin hesaba katılmaması hâlinde sırf talep edilen tutarın tamamı yatırılmadığı için tahliye sonucu çıkarılamaz. Önce gerçek ve muaccel borç belirlenmelidir.

Kiracı veya üçüncü kişi tarafından yapılan ödemenin hangi aya ve hangi kira ilişkisine ait olduğunun dekontta açıkça belirtilmesi önemlidir. Birden fazla taşınmaz, borç veya taraf ilişkisinin bulunduğu durumlarda açıklamasız ödeme, mahsup konusunda uyuşmazlığa yol açabilir.

Otuz Gün İçinde Ödeme Yapılırsa İki Haklı İhtar Oluşur mu?

Kiracı borcu otuz günlük sürede öderse o ihtara veya takibe dayanılarak temerrüt nedeniyle tahliye edilemez. Ancak ödeme, yazılı ihtarın kiracıya tebliğinden sonra yapılmışsa ihtar şartlarına göre haklı ihtar niteliğini koruyabilir.

Kiracı aynı kira yılı içinde farklı bir muaccel kira borcunu yeniden geciktirir ve ikinci haklı yazılı ihtara sebep olursa kiraya veren, TBK m. 352/2’deki diğer koşulların da gerçekleşmesiyle kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu dava, TBK m. 315’e dayalı temerrüt tahliyesinden farklıdır: borcun sonradan ödenmiş olması iki haklı ihtara dayalı dönem sonu tahliyesini tek başına engellemez.

Zorunlu Arabuluculuk Gerekir mi?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle:

• Noter ihtarı gönderilmesi için arabuluculuk gerekmez.
• Noter ihtarı sonrasında sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davasından önce arabuluculuk gerekir.
• Kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibinin başlatılmasından önce arabuluculuk zorunlu değildir.
• İcra yolunun dışında genel mahkemede açılması gereken itirazın iptali, alacak veya tahliye davasında arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilmelidir.

İlamsız icra istisnası, kira uyuşmazlıklarının tamamını arabuluculuk dışında bırakmaz. Seçilen hukuki yolun icra takibi mi yoksa dava mı olduğu doğru belirlenmelidir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Tahliye talebini takipte açıkça belirtmemek

Yalnızca kira alacağı için genel haciz yoluna başvurulması, tahliye sürecini kendiliğinden başlatmaz. Takip talebi ve ödeme emri tahliye istemini içermelidir.

Muaccel olmayan kiraları takibe eklemek

Takip tarihinde vadesi gelmemiş kira bedellerinin talep edilmesi, alacağın kapsamını ve ihtarın haklılığını tartışmalı hâle getirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında muacceliyet kayıtları TBK m. 346 ile birlikte değerlendirilmelidir.

Otuz günlük süreyi yanlış göstermek

Yedi günlük itiraz süresi, otuz günlük ödeme süresinin yerine geçmez. Tahliye bakımından kanuni ödeme süresi eksiksiz tanınmalıdır.

Tebliğden önceki ödemeyi gözden kaçırmak

İhtarın düzenlendiği gün borç var olsa bile kiracı tebliğden önce ödeme yapmış olabilir. Banka kayıtları tebliğ tarihiyle birlikte kontrol edilmelidir.

Fazla veya belirsiz alacak istemek

Hangi aya ait ne kadar kira ve yan gider istendiği ayrıştırılmalıdır. Tartışmalı artış, açıklanmayan mahsup ve belirsiz yan gider kalemleri tahliye talebini zayıflatabilir.

İcra takibinden önce zorunlu arabuluculuk gerektiğini sanmak

İİK’ya göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi, HUAK m. 18/B’deki dava şartı arabuluculuğun açık istisnasıdır. Ancak uyuşmazlık daha sonra genel mahkemede dava konusu olacaksa dava şartı yeniden gündeme gelir.

Altı aylık tahliye talebi süresini kaçırmak

Kiracı itiraz etmemiş ve ödeme süresinde borcu ödememişse, tahliye talebinin otuz günlük sürenin bitimini izleyen altı ay içinde icra hukuk mahkemesine yöneltilmesi gerekir. Alacağın takibine devam edilmesi, tahliye bakımından bu süreyi kendiliğinden korumaz.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı bir aylık kirayı ödemezse hemen tahliye edilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiracısına TBK m. 315’e uygun yazılı bildirimle en az otuz günlük ödeme süresi verilmelidir. Süre içinde tam ödeme yapılmazsa tahliye sürecine geçilebilir.

Noter ihtarı göndermek zorunlu mudur?

Hayır. Yazılı bildirim zorunludur; noter geçerlilik şartı değildir. Ancak ihtarın içeriğini ve tebliğ tarihini ispat bakımından güvenli bir yöntemdir.

İcra takibi başlatmadan önce ihtar çekmek gerekir mi?

Kural olarak ayrıca noter ihtarı gerekmez. Tahliye talepli takipte usulüne uygun düzenlenen ve tebliğ edilen ihtarlı ödeme emri, ödeme süresi ile fesih sonucunu kiracıya bildirir.

Kiracı icra takibine itiraz etmezse hemen tahliye olur mu?

Hayır. Yedi günlük itiraz süresinin geçmesi tek başına yeterli değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük ödeme süresinin de sona ermesi gerekir.

Kiracı otuzuncu gün ödeme yaparsa tahliye edilebilir mi?

Kanuni sürenin sonuna kadar borcun tam olarak ödenmesi temerrüt nedeniyle tahliyeyi engeller. Ödemenin hesaba geçtiği zaman ve borcun ferileriyle tamamen kapanıp kapanmadığı somut dosyada kontrol edilmelidir.

İcra ödeme emri iki haklı ihtardan biri sayılır mı?

Muaccel ve ödenmemiş kira borcunu doğru biçimde gösteren, kiracıya tebliğ edilen ödeme emri gerekli koşulları taşıyorsa haklı ihtar olarak değerlendirilebilir. Kiracının tebliğden sonra ödeme yapması ihtarın haklılığını kural olarak ortadan kaldırmaz.

Kira borcu ödendikten sonra tahliye davası devam eder mi?

Ödeme otuz günlük sürenin içinde yapılmışsa TBK m. 315’e dayalı temerrüt tahliyesi koşulları oluşmaz. Ödeme sürenin bitiminden sonra yapılmışsa doğan tahliye hakkı kural olarak devam eder. İki haklı ihtara dayalı tahliyede ise farklı süre ve şartlar uygulanır.

Sonuç: İhtar mı, İcra Takibi mi?

Kira borcunun ödenmemesi hâlinde noter ihtarı ile tahliye talepli icra takibi aynı hukuki ihtiyaca farklı usullerle cevap verir. Noter ihtarı, temerrüdün açık ve denetlenebilir biçimde kurulmasını sağlar; fakat tek başına alacağı tahsil etmez veya kiracıyı tahliye etmez. Tahliye için zorunlu arabuluculuk sonrasında sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir.

Tahliye talepli ilamsız icra takibi ise alacağın tahsili ile tahliye sürecini aynı dosyada birleştirebilir ve öncesinde zorunlu arabuluculuk gerektirmez. Buna karşılık kira ilişkisi, imza veya borç itirazı bulunduğunda izlenecek yol belgenin niteliğine göre değişir. Yanlış takip türü, eksik tahliye talebi, hatalı alacak hesabı veya otuz günlük sürenin yanlış gösterilmesi süreci başa döndürebilir.

Bu nedenle doğru yol; kira sözleşmesi, ödeme günü, güncel banka hareketleri, kira artışının geçerliliği, önceki ihtarlar ve beklenen kiracı savunmaları birlikte incelendikten sonra seçilmelidir. Tahliye hedefleniyorsa ilk işlemden itibaren yalnızca alacağın miktarı değil, ileride kullanılacak tahliye sebebi ve bu sebebin ispat koşulları da gözetilmelidir.

Ana anahtar kelime: kiracının kira borcunu ödememesi nedeniyle tahliye

İkincil anahtar kelimeler: kira borcu ödenmezse tahliye, kira tahliye ihtarnamesi, kira alacağı tahliye talepli icra takibi, örnek 13 ödeme emri, TBK 315, İİK 269, 30 günlük kira ödeme süresi, kiracı icra takibine itiraz

İç bağlantı önerileri:

• “Otuz gün içinde ödeme yapan fakat gecikmeyi tekrarlayan kiracının durumu” ifadesinden İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları yazısına,
• “Tahliye yollarındaki süreler” ifadesinden Tahliye ve Kira Tespiti Davalarında Sürelerin Rolü yazısına,
• “Kira artışının geçerliliği” ifadesinden Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? yazısına,
• “Kira bedelinin mahkemece belirlenmesi” ifadesinden Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? yazısına bağlantı verilebilir.

Hukuki bilgilendirme notu: Bu yazı genel hukuki bilgi amacı taşır. Kira sözleşmesinin içeriği, ödeme kayıtları, tebligat ve takip belgeleri somut olayın sonucunu değiştirebilir.