On Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? TBK m. 347 Uygulaması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede yazılı sürenin dolması, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise sırf sözleşme süresi bittiği için sözleşmeyi sona erdiremez.

TBK m. 347, kiraya verene on yıllık uzama süresinden sonra herhangi bir tahliye sebebi göstermeden fesih imkânı tanır. Uygulamada “on yıllık kiracı” denilse de hesap, çoğu kez taşınmazda geçirilen toplam yıldan değil sözleşmenin ilk belirli süresinden sonra başlayan uzama yıllarından yapılır.

On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

Bir yıllık belirli süreli sözleşmede ilk yıl sözleşme süresidir. Bunu izleyen dönemler uzama yılıdır. On uzama yılı tamamlandıktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Örneğin başlangıcı 1 Temmuz 2015 olan bir yıllık sözleşmenin ilk süresi 1 Temmuz 2016’da biter. Onuncu uzama yılı 1 Temmuz 2026’da tamamlanır. Kiraya verenin sebep göstermeden fesih hakkı, kanundaki üç aylık bildirim şartına uymak kaydıyla bunu izleyen uzama yılının sonu bakımından kullanılır. Somut dosyada başlangıç, ilk sözleşme süresi, sonraki sözleşmelerin yenileme mi yoksa gerçekten yeni sözleşme mi olduğu ayrıca incelenmelidir.

Üç veya beş yıllık belirli süreli sözleşmede de ilk sözleşme süresi on yıla dahil edilmez; on yıllık uzama süresi, kararlaştırılan ilk sürenin bitiminden sonra başlar.

Üç aylık bildirim şartı

Fesih bildiriminin ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşması gerekir. Son günün yalnızca ihtarın gönderildiği tarih olarak kabul edilmesi risklidir. Tebliğ gecikirse fesih bir sonraki uzama yılı bakımından sonuç doğurabilir.

Kanun yazılı şekil arar. Noter ihtarı, iadeli taahhütlü mektup veya tebliği güvenilir biçimde ispatlanabilen diğer yazılı yöntemler kullanılabilir. İhtarın sözleşmeyi hangi dönem sonunda sona erdirdiği ve tahliye talebi açık olmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde durum

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı genel hükümlere göre her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemine ve bildirim süresine uyarak sebep göstermeden feshedebilir.

Bu nedenle belirsiz süreli sözleşmede belirli süreli sözleşmedeki “on uzama yılı” hesabı aynen uygulanmaz. Kira başlangıcı ile kanuni fesih dönemleri birlikte değerlendirilir.

Kiraya veren sebep göstermek zorunda mı?

TBK m. 347 şartları gerçekleşmişse ihtiyaç, temerrüt veya tahliye taahhüdü gibi ayrı bir sebep ispatlanmaz. Bununla birlikte fesih hakkı dürüstlük kuralına aykırı veya ayrımcı biçimde kullanılamaz. Ayrıca bildirimin şekli ve süresi eksiksiz olmalıdır.

Sebep gösterme zorunluluğunun bulunmaması, kiracının kendiliğinden çıkacağı anlamına gelmez. Tahliye gerçekleşmezse dava şartı arabuluculuk tamamlandıktan sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Sonradan imzalanan sözleşme hesabı değiştirir mi?

Tarafların her yıl yeni tarihli sözleşme imzalaması her durumda on yıllık süreyi sıfırlamaz. Belgenin önceki kira ilişkisinin devamı ve bedel güncellemesi mi, yoksa tarafların gerçek iradesiyle önceki sözleşmeyi sona erdiren yeni bir kira ilişkisi mi oluşturduğu incelenir. Yalnızca başlık veya tarih üzerinden sonuç kurulması doğru değildir.

Kiralananın satılması da kural olarak süreyi yeniden başlatmaz; yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur.

Dava açma ve arabuluculuk

Fesih bildiriminin sonuç doğurduğu dönem sonunda kiracı taşınmazı boşaltmazsa önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Dilekçeye kira sözleşmeleri, önceki yenilemeler, ihtar ve tebliğ belgeleri eklenmelidir.

Uygulamada kritik hatalar

• Toplam oturma süresini doğrudan on uzama yılı saymak.
• İlk sözleşme süresini hesaba katmamak veya yanlış katmak.
• Bildirimi üç aydan az süre kala tebliğ etmek.
• Yeni tarihli her sözleşmenin süreyi mutlaka sıfırladığını varsaymak.
• Belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerin rejimini karıştırmak.
• İhtarda dönem sonunu belirsiz bırakmak.

Sık sorulan sorular

On yıl dolunca kiracı otomatik çıkar mı?

Hayır. Süresinde yazılı fesih bildirimi gerekir; kiracı çıkmazsa arabuluculuk ve dava yolu izlenir.

Kiraya veren daha önce tahliye isteyebilir mi?

İhtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar veya geçerli tahliye taahhüdü gibi başka bir yasal sebep varsa on yıllık süre beklenmez.

Yeni malik on yıllık süreden yararlanabilir mi?

Evet. Satın alma mevcut kira ilişkisini ve işlemiş süreyi kural olarak ortadan kaldırmaz.

İç bağlantılar: Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Kendiliğinden Biter mi?; Yeni Malik Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?; Tahliye Davasında Arabuluculuk.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kesin fesih tarihi, tüm sözleşme ve yenileme belgeleri incelenerek hesaplanmalıdır.