Sözleşmede Kira Artış Maddesi Yoksa Kira Nasıl Artırılır?

Kira sözleşmesinde yıllık artış hükmü bulunmaması, kira bedelinin sözleşme boyunca hiç değişmeyeceği anlamına gelmez. Buna karşılık kiraya verenin her yenileme döneminde tek taraflı olarak TÜFE oranını uygulayıp fark istemesi de otomatik olarak mümkün değildir. Artışın nasıl sağlanacağı; tarafların anlaşmasına, kira ilişkisinin süresine ve kira tespit davasının zamanlamasına göre belirlenir.

TÜFE oranı otomatik artış mıdır?

TBK m. 344’teki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için temel üst sınırdır. Bu oran her sözleşmede kendiliğinden uygulanması zorunlu bir artış oranı değildir.

Sözleşmede artış hükmü varsa anlaşma, TÜFE üst sınırını aşmamak kaydıyla uygulanabilir. Hüküm yoksa taraflar yeni dönem bedelinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa hâkim, TBK m. 344/2 çerçevesinde kiralananın durumunu gözeterek TÜFE üst sınırını aşmayan hakkaniyete uygun bedeli belirler.

Kiraya veren ihtarla kirayı artırabilir mi?

Kiraya verenin “yeni kira bedeli şu kadardır” içerikli tek taraflı bildirimi, sözleşmede dayanak bulunmadığında tek başına yeni bedeli kurmaz. Bildirim, kira tespit davasında belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önem taşıyabilir; fakat hâkim kararının veya taraf anlaşmasının yerini kendiliğinden almaz.

Kiracı bildirilen bedeli açıkça kabul eder ve ödemeye başlarsa taraflar arasında yeni dönem bedeline ilişkin anlaşma oluşabilir. Kabulün kapsamı ve sonraki ödemeler somut olaya göre değerlendirilir.

İlk beş yılda kira tespiti

Kira tespit davasının beş yıl dolmadan açılamayacağı yönündeki yaygın ifade doğru değildir. TBK m. 345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. İlk beş yılda hâkimin tespit ölçütü, TBK m. 344/2 ve TÜFE üst sınırıyla sınırlıdır.

Bu nedenle artış maddesi bulunmayan sözleşmede kiraya veren, anlaşma sağlanamazsa ilk beş yıl içinde de tespit davası açabilir; ancak yalnızca piyasa ilanlarına dayanarak kira bedelini serbestçe rayice çıkaramaz.

Beş yıldan sonra ne değişir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Böylece kira bedeli piyasa koşullarına daha geniş ölçüde yaklaştırılabilir.

Beş yılın dolması kirayı kendiliğinden emsal bedele çıkarmaz. Taraflar anlaşmazsa yeni bedelin belirlenmesi için kira tespit davası gerekir.

Yeni bedel hangi tarihten itibaren geçerli olur?

Sözleşmede artış hükmü bulunmadığı için TBK m. 345’teki zamanlama özel önem taşır. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmışsa, mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanabilir.

Aynı otuz günlük süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmışsa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında tespit edilen bedel yine o dönemin başlangıcından itibaren hüküm doğurabilir. Bildirimin yalnızca gönderilmesi değil kiracıya süresinde ulaşması gözetilmelidir.

Otuz günlük koşul sağlanmazsa dava tamamen reddedilmek yerine, belirlenecek bedelin sonraki kira döneminden itibaren uygulanması gündeme gelebilir.

Örnek zamanlama

Kira dönemi her yıl 1 Eylül’de yenileniyor ve sözleşmede artış hükmü bulunmuyorsa, 1 Eylül’den itibaren uygulanacak yeni bedel için dava veya yazılı bildirim bakımından TBK m. 345’teki otuz günlük süre hesaplanmalıdır. Bildirim son güne bırakılır ve kiracıya geç ulaşırsa hedeflenen dönem kaybedilebilir.

Kiracı eski bedeli öderse temerrüde düşer mi?

Sözleşmede artış hükmü yoksa ve yeni bedel konusunda anlaşma ya da uygulanabilir bir tespit kararı bulunmuyorsa, kiraya verenin tek taraflı belirlediği farkın ödenmemesi her durumda temerrüt oluşturmaz. Tahliye takibi başlatılmadan önce gerçek ve muaccel kira bedeli belirlenmelidir.

Mahkemece tespit edilen kira bedelinden doğan geçmiş dönem farklarının muacceliyeti ve icrası ise kararın kesinleşmesiyle bağlantılı özel kurallara tabidir.

Geçmiş yıllar için artış farkı istenebilir mi?

Sözleşmede artış hükmü bulunmayan dönemler için, kiraya verenin sonradan tek taraflı TÜFE hesabı yaparak geçmişe dönük fark istemesi kural olarak mümkün değildir. Ancak zamanında yapılan bildirim ve açılan kira tespit davası sonucunda, kararın etkili olduğu dönemden itibaren fark alacağı doğabilir.

Tarafların yazışma, ek protokol veya fiilî ödeme düzeniyle belirli bir bedelde anlaşıp anlaşmadığı da ayrıca incelenir.

Zorunlu arabuluculuk

Kira tespit davasından önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusu yapılırken talep edilen dönem ve bedel açıkça belirtilmelidir. Başvurunun TBK m. 345’teki yazılı artış bildiriminin yerine her durumda geçtiği varsayılmamalı; süreyi koruyacak bildirim ayrıca yapılmalıdır.

Sık sorulan sorular

Artış maddesi yoksa kiracı her yıl aynı kirayı mı öder?

Taraflar anlaşmadıkça sözleşmedeki bedel kendiliğinden belirli bir oranda artmaz; ancak kiraya veren kira tespit davası açarak yeni döneme ilişkin bedelin belirlenmesini isteyebilir.

Ev sahibi doğrudan TÜFE kadar zam yapabilir mi?

TÜFE oranı üst sınırdır; sözleşmede artış dayanağı yoksa tek taraflı bildirim tek başına yeni kira bedeli oluşturmaz.

Beş yıl dolunca ihtara gerek kalmaz mı?

Beş yıl, tespit ölçütünü değiştirir. Yeni bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından TBK m. 345’teki dava ve bildirim zamanlaması ayrıca önemini korur.

İç bağlantılar: Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?; Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?; Geçmiş Yıllara Ait Kira Artış Farkı.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşme ve yenileme tarihi incelenmeden artış farkı veya tahliye takibi yapılmamalıdır.