Tahliye davasının kaç ayda biteceğine ilişkin herkes için geçerli bir süre vermek mümkün değildir. Davanın dayanağı, tarafların tebligat durumu, delillerin niteliği, mahkemenin iş yükü, bilirkişi veya keşif gerekip gerekmediği ve kanun yoluna başvurulması toplam süreyi değiştirir. Bu nedenle “tahliye davası kesin olarak şu kadar sürer” biçimindeki açıklamalar hukuken güvenilir değildir.
Sağlıklı değerlendirme, süreci tek bir rakama indirgemek yerine aşamalara ayırmayı gerektirir: dava şartı arabuluculuk, dava açılması, dilekçelerin teatisi, delillerin toplanması, duruşma ve karar, kanun yolu ile kararın icrası.
Tahliye sebebi süreyi neden etkiler?
Her tahliye davasında aynı inceleme yapılmaz. Tahliye taahhüdüne dayalı dosyada belgenin düzenlenme tarihi, imza ve bir aylık süre tartışılır. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığına ilişkin tanık ve belge incelemesi gerekir. Yeniden inşa ve esaslı onarım davalarında onaylı proje, ruhsat, keşif ve bilirkişi gündeme gelebilir. İki haklı ihtarda ise ödeme, muacceliyet ve tebliğ kayıtları incelenir.
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliye, klasik tahliye davasından farklı bir süreçtir. Kiracı itiraz etmez ve borcu süresinde ödemezse icra hukuk mahkemesindeki inceleme daha sınırlı olabilir. Kira ilişkisine, imzaya veya borç miktarına itiraz edilmesi ise uyuşmazlığı genişletebilir.
Arabuluculuk aşaması
İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda arabuluculuk dava şartıdır. Başvuruda taraf ve talep bilgilerinin doğru gösterilmesi, son tutanağın alınması ve hak düşürücü sürenin korunması gerekir.
Arabuluculuk süreci yalnızca bekleme aşaması değildir. Tahliye tarihi, birikmiş kira, depozito, anahtar teslimi ve yargılama giderleri açık biçimde kararlaştırılabilirse uyuşmazlık dava açılmadan sonuçlanabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
İlk derece yargılamasının aşamaları
Dava açıldıktan sonra dilekçeler tebliğ edilir, tarafların iddia ve savunmaları belirlenir ve ön inceleme yapılır. Ardından tahkikat aşamasında deliller toplanır. Dosyanın niteliğine göre tapu ve nüfus kayıtları, kira sözleşmesi, ihtar ve tebliğ belgeleri, banka kayıtları, tanıklar, keşif, bilirkişi raporu veya belediye belgeleri incelenebilir.
Süreyi en çok etkileyen hususlar şunlardır:
- Davalının adresinde tebligat yapılamaması,
- Kira sözleşmesinin veya imzanın inkâr edilmesi,
- Eksik veya çelişkili ihtar ve tebliğ kayıtları,
- Tanıkların dinlenememesi,
- Keşif ve bilirkişi incelemesi gerekmesi,
- Islah, ek rapor ve rapora itiraz süreçleri,
- Dava sebebinin veya talebin belirsiz kurulması,
- Mahkemenin iş yükü.
Basit görünen bir dosya, tebligat ya da usul hatası nedeniyle uzayabilir. Buna karşılık kronolojisi çıkarılmış, delilleri başlangıçta sunulmuş ve tahliye sebebi doğru belirlenmiş bir dosyada gereksiz ara kararlar azalır.
Karardan sonra tahliye hemen gerçekleşir mi?
Mahkemenin tahliyeye karar vermesi ile taşınmazın fiilen boşaltılması aynı şey değildir. Kiracı gönüllü olarak çıkmazsa kararın icra dairesi aracılığıyla uygulanması gerekir. Kararın tebliği, gerekli harç ve giderlerin yatırılması, tahliye emri ve fiilî tahliye işlemleri ayrı aşamalardır.
Tahliye kararlarının kesinleşmeden icra edilip edilemeyeceği, kararın niteliğine göre değerlendirilir. Kural olarak kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye ilamlarında kanun yoluna başvuru tek başına icrayı durdurmaz. Borçlu, şartları varsa icranın geri bırakılması yoluna başvurabilir. Bununla birlikte aile konutu, mülkiyet veya taşınmazın aynına ilişkin başka bir hüküm içeren kararlar ayrıca incelenmelidir.
İstinaf süreci davayı nasıl etkiler?
İlk derece kararına karşı kanuni şartları bulunuyorsa istinafa başvurulabilir. Bölge adliye mahkemesi başvuruyu esastan reddedebilir, kararı düzelterek yeniden hüküm kurabilir veya eksiklik nedeniyle kararı kaldırabilir. Kararın temyize açık olup olmadığı ise uyuşmazlığın niteliği ve karar tarihindeki parasal sınırlara göre belirlenir.
İstinaf başvurusu yargılamanın toplam süresini uzatır; ancak her tahliye ilamında icrayı kendiliğinden durdurmaz. Bu iki sonuç birbirine karıştırılmamalıdır.
Süreci kısaltmak için dosya nasıl hazırlanmalıdır?
Önce tahliye sebebi ve buna bağlı süre takvimi çıkarılmalıdır. Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarlar, tebliğ mazbataları, ödeme dekontları ve arabuluculuk tutanağı bir kronoloji içinde dosyalanmalıdır. İhtiyaç iddiası varsa ihtiyaç sahibinin kimliği ve mevcut yaşam düzeni; yeniden inşa iddiası varsa teknik ve idari belgeler; borç iddiası varsa ay ay hesap tablosu başlangıçta sunulmalıdır.
Hız amacıyla yanlış hukuki sebebe dayanılması, çoğu zaman süreci kısaltmaz; davanın reddine ve yeni bir süreç başlatılmasına yol açar.
Sık sorulan sorular
İlk duruşmada tahliye kararı verilir mi?
Dosyadaki deliller tamamlanmışsa mümkün olabilir; ancak bunun genel bir kuralı yoktur. Çekişmeli vakıalar ve toplanacak deliller varsa tahkikat devam eder.
Arabuluculuk tahliye davasını geciktirir mi?
Arabuluculuk çoğu tahliye davasında dava şartıdır. Süre hesabı doğru yapıldığında hak kaybı doğurmaz; anlaşma sağlanırsa yargılama ihtiyacını ortadan kaldırabilir.
İstinafa başvurulması kiracının taşınmazda kalmasını sağlar mı?
Başvuru tek başına her tahliye ilamının icrasını durdurmaz. İcranın geri bırakılması şartları ve kararın niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
İç bağlantılar: Tahliye Kararının İcrası İçin Kesinleşmesi Gerekir mi?; Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme; Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut süre, dosyanın görüldüğü yer ve yargılama işlemlerine göre değişir.Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün