Tahliye talebinin doğru mahkemeye yöneltilmesi, yalnızca dosyanın hangi adliyede açılacağını belirleyen teknik bir konu değildir. Görev hatası kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece kendiliğinden incelenir. Yetki hatası ise kural olarak davalının süresinde ileri süreceği ilk itiraz üzerine değerlendirilir. Ayrıca doğrudan tahliye davası ile İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye aynı görev rejimine tabi değildir.

Tahliye davalarında görevli mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Talebin parasal değeri görevi değiştirmez.

Bu kapsamda aşağıdaki davalar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür:

  • İhtiyaç nedeniyle tahliye,
  • Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye,
  • İki haklı ihtar nedeniyle tahliye,
  • On yıllık uzama süresi sonunda tahliye,
  • Tahliye taahhüdüne dayalı doğrudan dava,
  • Temerrüt ihtarı sonrasında açılan tahliye davası,
  • Yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle tahliye.

Uyuşmazlığın taraflarının tacir veya kiralananın işyeri olması, kira ilişkisinden kaynaklanan davayı kendiliğinden ticaret mahkemesinin görevine sokmaz. Özel görev hükmü bulunan hâller saklıdır.

İcra hukuk mahkemesi ne zaman görevli olur?

Kiraya veren, İİK m. 269 ve devamı uyarınca kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız takip başlatmışsa; kiracının itiraz etmemesi veya itirazın kaldırılması koşullarının bulunması hâlinde tahliye talebi icra hukuk mahkemesine yöneltilebilir. Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız takipte de belgenin niteliğine ve itirazın içeriğine göre icra hukuk mahkemesi gündeme gelir.

İcra mahkemesinin incelemesi sınırlıdır. Kira ilişkisi, adi yazılı sözleşmedeki imza veya geniş delil incelemesi gerektiren vakıalar ciddi biçimde tartışmalıysa uyuşmazlık genel görevli mahkemeye taşınabilir. Bu nedenle takip başlatılmış olması, her durumda icra hukuk mahkemesinin tahliye kararı verebileceği anlamına gelmez.

Yetkili mahkeme nasıl belirlenir?

Genel yetki kuralına göre dava, davalı gerçek veya tüzel kişinin dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Sözleşmeden doğan davalarda, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkili olabilir.

Kira sözleşmesinden doğan tahliye talepleri kişisel hakka dayanır. Bu nedenle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, sırf taşınmaz orada bulunduğu için her olayda münhasır yetkili sayılmaz. Bununla birlikte kiralananın teslimi ve tahliyesi orada gerçekleşeceğinden taşınmazın bulunduğu yer çoğu dosyada ifa yeri olarak yetkili kabul edilir. Davalının yerleşim yeri ile taşınmazın bulunduğu yer farklıysa her iki bağlantı ayrı ayrı incelenmelidir.

Taşınmazın aynına ilişkin davalardan farkı

HMK m. 12’de taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya zilyetliğe ilişkin davalar için kesin yetki düzenlenmiştir. Kira sözleşmesine dayalı tahliye davası ise kural olarak mülkiyet hakkının kime ait olduğunu belirlemez; sözleşmesel kullanım hakkının sona ermesine dayanır. Bu yüzden kira tahliyesinde HMK m. 12’nin kesin yetki kuralı otomatik olarak uygulanmaz.

Dava tahliye yanında tapu iptali, mülkiyet veya ayni hakka ilişkin başka bir talep içeriyorsa görev ve yetki yeniden değerlendirilmelidir.

Yetki sözleşmesi geçerli midir?

HMK m. 17 uyarınca yetki sözleşmesi kural olarak tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabilir. Taraflardan biri tüketici veya tacir olmayan gerçek kişi ise kira sözleşmesindeki standart “İstanbul mahkemeleri yetkilidir” kaydı her durumda geçerli olmaz.

Geçerli bir yetki sözleşmesi varsa, aksi kararlaştırılmadıkça dava belirlenen mahkemede açılır. Ancak görev, tarafların sözleşmesiyle değiştirilemez; sulh hukuk mahkemesinin görevine giren uyuşmazlık sözleşmeyle asliye hukuk veya ticaret mahkemesine bırakılamaz.

Birden fazla kiracı varsa yetki

Dava birden fazla kiracıya karşı açılacaksa, HMK’nın birden fazla davalıya ilişkin yetki hükümleri incelenir. Kiracıların tamamının sözleşme ve tahliye bakımından taraf sıfatı bulunup bulunmadığı da belirlenmelidir. Sadece taşınmazda oturan fakat kira sözleşmesinin tarafı olmayan kişinin konumu ile sözleşmede müşterek kiracı olan kişinin konumu aynı değildir.

İcra takibinde yetkili icra dairesi

Kira alacağı ve tahliye talepli takipte yetki, İİK’nın yollamasıyla genel ve sözleşmeden doğan borçlara ilişkin yetki kuralları çerçevesinde belirlenir. Borçlunun yerleşim yerindeki icra dairesi genel olarak yetkilidir; kira bedelinin kararlaştırılan ödeme yeri ve sözleşmenin ifa yeri de önem taşıyabilir.

Borçlu yetki itirazında yalnızca “icra dairesi yetkisizdir” demekle yetinmemeli; yetkili olduğunu ileri sürdüğü icra dairesini de göstermelidir. Takipten önce sözleşmedeki ödeme yeri ve tarafların tacir olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Arabuluculuk başvurusu hangi yerde yapılır?

Doğrudan tahliye davasından önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılır. Arabuluculuk bürosunun yetkisi, uyuşmazlıkta yetkili olabilecek mahkeme bağlantıları gözetilerek belirlenir. Karşı taraf büro yetkisine itiraz ederse kanundaki özel inceleme usulü uygulanır.

Görev veya yetki hatasının sonucu

Görevsiz mahkemede dava açılırsa mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle görevsizlik kararı verir. Kararın kesinleşmesinden sonra dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi için HMK m. 20’deki süre kaçırılmamalıdır. Aksi hâlde davanın açılmamış sayılması gündeme gelir.

Yetkisizlik kararı bakımından da dosyanın gönderilmesi süresi önemlidir. Özellikle tahliye sebeplerine bağlı bir aylık hak düşürücü süreler bulunduğundan, yanlış yerde dava açılmasının sonuçları dosya bazında değerlendirilmelidir.

Sık sorulan sorular

Tahliye davası asliye hukuk mahkemesinde açılabilir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Talep miktarı bu sonucu değiştirmez.

Dava mutlaka taşınmazın bulunduğu yerde mi açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer çoğu kira uyuşmazlığında yetkilidir; ancak kira tahliyesi kural olarak ayni hak davası olmadığından bu yetki her durumda münhasır değildir. Davalının yerleşim yeri ve geçerli yetki sözleşmesi de incelenmelidir.

İcra mahkemesi ile sulh hukuk mahkemesi arasındaki fark nedir?

Sulh hukuk mahkemesi doğrudan kira davasını genel ispat kurallarıyla görür. İcra hukuk mahkemesi ise usulüne uygun ilamsız tahliye takibine bağlı, daha sınırlı bir inceleme yapar.

İç bağlantılar: Kira Alacağı ve Tahliye Talepli İcra Takibi; Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Ederse Ne Olur?; Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Görev ve yetki, dava talebi ile takip yolunun tamamı görülerek belirlenmelidir.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün