Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye kararlarının icrası bakımından en sık yapılan hata, kararın kesinleşmesi ile icra edilebilir olmasını aynı şey sanmaktır. Kural olarak taşınmazın aynına ilişkin hükümler dışında kalan tahliye kararları kesinleşmeden icraya konulabilir. Ancak İcra ve İflas Kanunu m. 269/c uyarınca tahliye için kararın kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren üç ay geçmesi gerekir.

Bu nedenle “kesinleşme beklenmez” cümlesi tek başına eksiktir. Kararın niteliği, üç aylık bekleme süresi, kanun yoluna başvuru ve icranın geri bırakılması birlikte değerlendirilmelidir.

Üç aylık bekleme süresi ne zaman başlar?

Mahkeme kararı tarafın yüzüne karşı verilmişse tefhim; yokluğunda verilmiş veya sonuç usulüne uygun açıklanmamışsa tebliğ tarihi önem kazanır. İcra dosyasına, bekleme süresinin dolduğunu gösteren tefhim veya tebliğ belgesi sunulmalıdır.

Üç aylık süre dolmadan ilamlı icra takibi başlatılabilse dahi fiilî tahliye gerçekleştirilemez. Uygulamadaki işlemin hangi aşamada yapılabileceği icra dosyasının niteliğine göre kontrol edilmelidir.

İstinaf başvurusu tahliyeyi kendiliğinden durdurur mu?

Hayır. Hukuk yargılamasında kanun yoluna başvuru kural olarak kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz. Kiracının yalnızca istinaf dilekçesi vermesi tahliye işlemlerini engellemez. İcranın durması için İİK m. 36 çerçevesinde icranın geri bırakılması prosedürünün işletilmesi ve gerekli teminatın sağlanması gerekir.

İcranın geri bırakılması kararı verilmeden önce süre kazanmak amacıyla alınabilecek işlemler, merci ve teminat hesabı dosyaya göre değişir. Sürelerin kısa olması nedeniyle gerekçeli kararın tebliği beklenmeden icra dosyasının izlenmesi gerekir.

Hangi tahliye kararları farklı değerlendirilir?

İhtiyaç, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, temerrüt veya on yıllık uzama süresi gibi kira hukukuna özgü tahliye kararları genel olarak bu çerçevededir. Buna karşılık uyuşmazlık taşınmazın aynına, mülkiyet hakkına veya elatmanın önlenmesine ilişkinse kesinleşme şartı ayrıca incelenir. Kararın başlığından değil hükmün maddi içeriğinden hareket edilmelidir.

Tahliye ilamı nasıl icraya konulur?

Lehine tahliye kararı verilen taraf, ilamın örneğiyle yetkili icra dairesinde ilamlı takip başlatır. Kiracıya icra emri tebliğ edilir. Yasal şartlar ve üç aylık bekleme tamamlandığında kiralananın boşaltılması için gün belirlenir.

Taşınmazda bulunan kişiler, anahtar durumu ve eşyalar tutanak altına alınır. Borçlu eşyalarını teslim almazsa muhafaza ve teslim işlemleri ayrıca masraf doğurabilir. Kiraya verenin eşyaları kendiliğinden dışarı çıkarması, kilidi değiştirmesi veya elektrik-su aboneliğini baskı amacıyla kesmesi hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.

Kararın kaldırılması hâlinde ne olur?

Kesinleşmeden icra edilen kararın istinaf veya temyiz sonucunda kaldırılması mümkündür. Bu durumda icranın iadesi ve eski hâle dönüş sorunları doğabilir. Kiraya veren açısından erken icranın pratik faydası kadar, kararın kaldırılması hâlindeki tazminat ve iade riskleri de değerlendirilmelidir.

Tahliye ile para alacağı aynı dosyada istenebilir mi?

İlam kira alacağına, yargılama giderine ve vekâlet ücretine de hükmediyorsa para alacakları aynı ilamlı takipte talep edilebilir. Ancak her alacak kaleminin faizi ve başlangıç tarihi hükme uygun gösterilmelidir. Tahliye yönündeki üç aylık bekleme, para alacaklarının icrası bakımından otomatik olarak aynı sonucu doğurmaz.

Uygulamada sık yapılan hatalar

  • İstinaf başvurusunun icrayı kendiliğinden durdurduğunu sanmak.
  • Üç aylık bekleme süresini karar tarihinden başlatmak.
  • Taşınmazın aynına ilişkin hükümle kira tahliye ilamını karıştırmak.
  • Kiraya verenin icra memuru olmaksızın taşınmaza müdahale etmesi.
  • İcranın geri bırakılması için teminat ve süre işlemlerini geç başlatmak.
  • Hüküm fıkrasıyla uyumsuz faiz veya alacak talebinde bulunmak.

Sık sorulan sorular

Kiracı istinafa giderse evde kalabilir mi?

Salt istinaf başvurusu yeterli değildir. İcranın geri bırakılması kararı alınması gerekir.

Üç ay dolunca tahliye otomatik yapılır mı?

Hayır. İlamlı takip, icra emri ve icra dairesinin tahliye işlemleri gerekir.

Bölge adliye mahkemesi kararı beklenmeden tahliye riskli midir?

Kararın kaldırılması ihtimali varsa icranın iadesi ve tazminat riski doğabilir. Dosyanın başarı ihtimali ayrıca değerlendirilmelidir.

İç bağlantılar: Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?; İcranın Geri Bırakılması; Tahliye Kararından Sonra Kiracının Eşyaları.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. İlamın kesinleşme ve icra kabiliyeti, hükmün niteliğine göre ayrıca incelenmelidir.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün