Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Ancak üzerinde kiracının imzası bulunan her belge geçerli bir tahliye taahhüdü sayılmaz. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi, tahliye tarihinin belirli olması ve kiracının serbest iradesini yansıtması gerekir. Kiraya verenin de taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurması veya dava açması zorunludur.

Uygulamada uyuşmazlık çoğu zaman belgenin varlığından değil; hangi tarihte imzalandığı, tarihlerinin sonradan doldurulup doldurulmadığı, kira sözleşmesinin eki olup olmadığı, imzanın kime ait olduğu ve yasal sürenin korunup korunmadığı noktalarında çıkar. Bu sebeple tahliye taahhüdünün geçerliliği, yalnızca belge metnine bakılarak değil; kira sözleşmesi, teslim tarihi, tarafların sıfatı, yazışmalar ve takip takvimi birlikte incelenerek değerlendirilmelidir.

Tahliye taahhütnamesi nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesini imzalayan kiracının sonradan açıkladığı tek taraflı bir irade beyanıdır. Kiraya verenin ayrıca ihtiyaç, iki haklı ihtar veya kira borcunun ödenmemesi gibi başka bir tahliye sebebini ispatlaması gerekmez. Buna karşılık geçerli bir taahhüt, kiraya verene kiracıyı kendiliğinden çıkarma yetkisi vermez. Kiracı taşınmazı belirtilen tarihte teslim etmezse tahliye, kanunda öngörülen icra veya dava yollarından biriyle sağlanabilir.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin şartları nelerdir?

Geçerli bir tahliye taahhüdü için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:

  • Taahhüt yazılı olmalıdır.
  • Taahhüt kiracı veya onu hukuken bağlayabilecek yetkili temsilci tarafından verilmelidir.
  • Kiralanan, taahhüt verilmeden önce kiracıya teslim edilmiş olmalıdır.
  • Kiracının taşınmazı boşaltacağı tarih belirli veya tereddütsüz biçimde belirlenebilir olmalıdır.
  • İrade sakatlığı veya taahhüdün geçerliliğini etkileyen başka bir hukuki neden bulunmamalıdır.
  • Tahliye için taahhüt edilen tarihten başlayarak bir aylık süre içinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır.

Bu şartlardan ilk beşi belgenin geçerliliğiyle, sonuncusu ise taahhüde dayanılarak tahliye hakkının zamanında kullanılmasıyla ilgilidir. Geçerli bir belge bulunsa bile bir aylık sürenin kaçırılması hâlinde o taahhüde dayanılarak tahliye istenemez.

Tahliye taahhüdü neden kiralananın tesliminden sonra verilmelidir?

TBK m.352/1, taahhüdün açıkça “kiralananın teslim edilmesinden sonra” verilmesini arar. Kanun koyucu, henüz taşınmaza girmemiş olan kiracının kira sözleşmesini kurabilmek için tahliye taahhüdü imzalamak zorunda kalabileceğini dikkate almıştır. Bu nedenle kira sözleşmesinden önce, sözleşmeyle aynı anda veya fiilî teslim gerçekleşmeden alınan tahliye taahhüdü geçersizdir.

Burada yalnızca belgelerde yazan tarihler değil, gerçek işlem ve teslim kronolojisi önem taşır. Taahhüt üzerinde kira sözleşmesinden sonraki bir düzenleme tarihi yazması tek başına yeterli olmayabilir. Kira sözleşmesinde “tahliye taahhütnamesi sözleşmenin ekidir”, “taahhüt alınmadan anahtar teslimi yapılmaz” veya benzeri bir hüküm bulunması, belgenin gerçekte sözleşmeyle birlikte alındığını gösterebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.11.2025 tarihli, 2025/2741 E. ve 2025/5408 K. sayılı kararında da kira sözleşmesindeki hükümler ile ekler listesi birlikte değerlendirilmiştir. Taahhüdün kiralanan teslim edilmeden önce, kira sözleşmesiyle birlikte verildiğinin sözleşme içeriğinden kanıtlandığı kabul edilmiş; belgedeki sonraki düzenleme tarihine rağmen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu sonucuna varılmıştır.

Öte yandan mevcut kira ilişkisi devam ederken yenilenen kira sözleşmesiyle aynı tarihte verilen taahhüdün durumu, ilk kira ve ilk teslimde alınan belgeden farklıdır. Kiracı zaten taşınmazın zilyetliğini elinde bulunduruyorsa salt yeni sözleşmeyle aynı tarihin bulunması otomatik olarak geçersizlik sonucunu doğurmaz. Somut olayda yeni bir kira ilişkisinin mi kurulduğu, yoksa mevcut ilişkinin mi sürdüğü ve taahhüdün hangi koşullarda alındığı ayrıca incelenir.

Tahliye ve düzenleme tarihleri aynı şey midir?

Tahliye taahhütnamesinde iki tarih birbirinden ayrılmalıdır:

Düzenleme tarihi, taahhüdün verildiği tarihi; tahliye tarihi ise kiracının taşınmazı boşaltmayı üstlendiği tarihi gösterir. Düzenleme tarihi, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediğinin denetlenmesi bakımından önemlidir. Tahliye tarihi ise icra takibi veya dava için bir aylık sürenin başlangıcını belirler.

Taahhüdün “kira sözleşmesinin sonunda”, “satış hâlinde” veya zamanı belirsiz başka bir olay gerçekleştiğinde yerine getirileceği biçimindeki ifadeler uyuşmazlık yaratabilir. Tahliye tarihinin gün, ay ve yıl olarak yazılması ispat ve süre hesabı bakımından en güvenli yöntemdir. Belgenin bütününden tereddütsüz biçimde belirlenebilen bir tarih bulunup bulunmadığı ise her olayda ayrıca değerlendirilir.

Boş veya tarihsiz tahliye taahhütnamesi geçerli midir?

Uygulamada kiracıdan imzalı fakat düzenleme tarihi, tahliye tarihi veya diğer bölümleri boş bir belge alınabildiği görülmektedir. Böyle bir belge, sırf sonradan doldurulduğu ileri sürüldüğü için kendiliğinden geçersiz hâle gelmez. Yargıtay uygulamasında, boş olarak imzalanıp teslim edilen belgenin anlaşmaya uygun biçimde doldurulması konusunda belgeyi teslim alan kişiye yetki verildiği kabul edilmekte; metnin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri süren tarafın bu iddiasını ispatlaması aranmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.02.2023 tarihli, 2022/8302 E. ve 2023/167 K. sayılı kararında; taahhüt altındaki imzanın kiracı şirket yetkilisine ait olduğu belirlendikten sonra, belgenin tarafların anlaşmasına aykırı doldurulduğu savunmasının kesin delillerle ispatlanamadığı gerekçesiyle tahliye taahhüdünün geçerli olduğuna ilişkin karar onanmıştır. Kararda, Hukuk Genel Kurulunun 28.05.2008 tarihli, 2008/369 E. ve 2008/394 K. sayılı kararındaki ispat yaklaşımına da dayanılmıştır.

Bu yaklaşım, boş tarihli taahhütlerin her durumda sorunsuz ve geçerli olduğu anlamına gelmez. Kiracı; belgenin kira sözleşmesiyle birlikte alındığını, teslimden önce verildiğini veya tarihin anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğunu kira sözleşmesindeki hükümler, yazışmalar, aynı tarihli belgeler ve diğer kesin delillerle ortaya koyabilir. Nitekim 2025 tarihli Yargıtay kararında sözleşmenin kendi içeriği, taahhüdün teslimden önce alındığını kanıtlayan belirleyici delil olmuştur.

Dolayısıyla “boş taahhüt kesin geçerlidir” ve “sonradan doldurulan taahhüt kesin geçersizdir” biçimindeki iki genelleme de yanlıştır. Sonuç; imzanın aidiyeti, belgenin teslim zamanı, doldurma anlaşması ve tarafların ispat durumuna göre belirlenir.

Noterde düzenlenmeyen tahliye taahhüdü geçerli olur mu?

Tahliye taahhüdünün noterlikçe düzenlenmesi veya imzanın noterlikçe tasdik edilmesi geçerlilik şartı değildir. Kiracının imzasını taşıyan adi yazılı bir belge de geçerli olabilir. Noterlik işlemi özellikle imzanın ve tarihin ispatını güçlendirir; icra takibinde imza inkârı hâlinde izlenecek yol bakımından da önem taşır.

Adi yazılı taahhütte kiracı imzayı inkâr ederse, kiraya verenin doğrudan icra mahkemesinde sonuç alıp alamayacağı belgenin niteliğine ve itirazın içeriğine göre değişir. Noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş belge ise imza tartışmasını önemli ölçüde sınırlar. Bununla birlikte noterlik işlemi, teslimden önce veya kira sözleşmesiyle birlikte alınmış bir taahhüdü geçerli hâle getirmez.

Birden fazla kiracı varsa taahhüdü kim imzalamalıdır?

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunuyorsa tahliye borcu bütün kiracıları etkiler. Bu nedenle taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmesi gerekir. Kiracılardan yalnızca birinin imzasını taşıyan belgeye dayanılarak kira ilişkisinin bütünü bakımından tahliye istenmesi ciddi taraf ve geçerlilik itirazları doğurur.

Kiracının şirket olması hâlinde belge, taahhüt tarihinde şirketi temsil ve ilzama yetkili kişi veya kişilerce imzalanmalıdır. Temsil şekli müşterek imza gerektiriyorsa tek yetkilinin imzası yeterli olmayabilir. Ticaret sicili kayıtları, imza sirküleri ve varsa vekâletnamenin kapsamı taahhüt tarihi itibarıyla incelenmelidir.

Kiralananın aile konutu olması hâlinde ise yalnızca kira sözleşmesinde adı bulunan eşin verdiği tahliye taahhüdünün diğer eşi bağlayıp bağlamayacağı; diğer eşin TBK m.349 uyarınca kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olup olmadığı, taahhüt ve bildirim tarihleri ile somut aile konutu durumu dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Bu alan her dosyada aynı sonuca bağlanabilecek basit bir “eş rızası” meselesi değildir.

Baskı veya yanılma nedeniyle imzalanan taahhüt geçersiz midir?

Tahliye taahhüdü kiracının özgür iradesini yansıtmalıdır. Yanılma, aldatma veya korkutma gibi irade bozukluğu hâlleri varsa taahhüdün bağlayıcılığı Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri çerçevesinde tartışılabilir. Ancak “ev sahibi imzalamazsam evi kiralamayacağını söyledi” iddiası ile teslimden sonra gerçekleştiği ileri sürülen somut tehdit veya aldatma aynı hukuki nitelikte değildir.

İrade bozukluğu iddiasında olayın ne zaman ve nasıl gerçekleştiği, hangi delillerle kanıtlanabildiği ve TBK m.39’daki bir yıllık sürede bağlı olunmadığının bildirilip bildirilmediği önem taşır. Soyut baskı iddiası, imzası kabul edilen ve teslimden sonra düzenlendiği anlaşılan taahhüdü tek başına hükümsüz kılmaz.

Tahliye taahhüdünde bir aylık süre nasıl hesaplanır?

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.

Örneğin kiracı taşınmazı 15 Ağustos 2026 tarihinde boşaltmayı taahhüt etmişse kiraya verenin, takvim ve tatil günü kuralları ayrıca kontrol edilmek kaydıyla, 15 Eylül 2026 tarihine kadar kanuni yollardan birine başvurması gerekir. Taahhüt tarihinden önce takip başlatılması veya sürenin geçmesinden sonra yalnızca ihtar gönderilmesi, TBK m.352/1’deki koşulu karşılamaz.

TBK m.353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzayabilir. Bununla birlikte tahliye taahhüdüne dayanılan dosyalarda en güvenli uygulama, icra veya dava yoluna doğrudan bir aylık süre içinde başvurmaktır. İhtarın süresi, içeriği ve hukuki etkisi somut dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.

Tahliye için icra takibi mi, dava mı tercih edilmelidir?

Kiraya verenin iki temel seçeneği vardır: tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi başlatmak veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi

İcra yolunda kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracının tahliye emrine karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz hakkı vardır. İtiraz edilmez ve taşınmaz on beş günlük sürede boşaltılmazsa kiraya veren icra dairesinden zorla tahliye talep edebilir.

Kiracı imzaya, tarihe, taahhüdün geçerliliğine veya süresine itiraz ederse takip durur. Bundan sonraki yol, taahhüdün noterlikçe düzenlenip düzenlenmediğine, imzanın ikrar edilip edilmediğine ve itirazın niteliğine göre değişir. Adi yazılı belgedeki imzanın açıkça inkâr edildiği dosyada icra mahkemesinin sınırlı inceleme yetkisi nedeniyle kiraya verenin genel mahkemede dava açması gerekebilir. Bu nedenle icra yolu her dosyada otomatik olarak daha kısa değildir.

Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2013 tarihli, 2012/6-762 E. ve 2013/278 K. sayılı kararında da tahliye taahhüdüne dayalı icra yargılamasında, ilgili İcra ve İflâs Kanunu hükümleri gereğince taraflar duruşmaya çağrılmadan dosya üzerinden karar verilemeyeceği kabul edilmiştir.

Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası

Kiraya veren, bir aylık süre içinde doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır. Tahliye taahhüdüne dayalı doğrudan dava da bu kapsamdadır.

6325 sayılı Kanun uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Buna rağmen bir aylık sürenin son günleri beklenmemeli; arabuluculuk başvurusunda kiralanan, taahhüt tarihi, tahliye tarihi ve talep doğru biçimde gösterilmelidir.

Kanun, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri dava şartı arabuluculuk kapsamının dışında bırakmıştır. Bu nedenle doğrudan tahliye davası ile tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra yolu, arabuluculuk bakımından aynı usule tabi değildir.

Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Doğrudan açılacak tahliye davasında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edileceği yer kuralları değerlendirilir. Kira sözleşmesindeki yetki şartının bağlayıcılığı, tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olup olmamasına göre ayrıca incelenmelidir.

İlamsız tahliye takibine yapılan itirazdan sonraki uyuşmazlık ise seçilen hukuki yol ve belgenin niteliğine göre icra mahkemesi veya sulh hukuk mahkemesi önüne gelebilir. Yanlış merciye başvuru, bir aylık ilk başvuru süresi korunmuş olsa dahi ayrıca süre ve usul kaybı yaratabilir.

Tahliye taahhütnamesinde sık görülen geçersizlik ve ret nedenleri

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

  • Taahhüdün kira sözleşmesinden önce veya sözleşmeyle birlikte alınması,
  • Kiralanan teslim edilmeden önce taahhüt verilmesi,
  • Tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olmaması,
  • Belgenin kiracı ya da yetkili temsilci tarafından imzalanmaması,
  • Birden fazla kiracıdan yalnızca birinin imzasının bulunması,
  • Şirket kiracıda temsil şekline uyulmaması,
  • İmza, tarih veya metin üzerindeki değişikliklerin ispat sorununa dönüşmesi,
  • Taahhüt edilen tarihten önce veya bir aylık süre geçtikten sonra takip ya da dava yoluna başvurulması,
  • Doğrudan dava öncesinde zorunlu arabuluculuğun tamamlanmaması,
  • Yanlış kişi aleyhine takip veya dava açılması.

Belgedeki her şekil eksikliği aynı sonucu doğurmaz. Örneğin noter onayının bulunmaması geçersizlik sebebi değilken, teslimden önce düzenlenmiş olması doğrudan kanuni şartı ihlal eder. Bu nedenle dosya incelemesi, “belgede eksik var mı?” sorusundan çok hangi eksikliğin geçerliliği, ispatı veya takip yolunu etkilediği üzerinden yapılmalıdır.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, görünüşte tek belgeye dayanan hızlı bir yol olsa da geçerlilik ve ispat bakımından teknik bir süreçtir. Belgenin teslimden sonra ve özgür iradeyle verilmesi, tahliye tarihinin açık olması, doğru kişilerce imzalanması ve kiraya verenin bir aylık hak düşürücü süreyi kaçırmaması gerekir.

Özellikle boş imza, sonradan doldurulan tarih ve kira sözleşmesiyle aynı gün düzenleme iddialarında sonuç yalnızca taahhüt metninden çıkarılamaz. Kira sözleşmesinin hükümleri, ekler listesi, anahtar teslimi, yazışmalar, noter kayıtları, şirket temsil belgeleri ve tarafların sonraki davranışları birlikte değerlendirilmelidir. İcra takibi ile doğrudan dava arasındaki seçim de imza inkârı ihtimali ve eldeki belgenin ispat gücü gözetilerek yapılmalıdır.

Sık sorulan sorular

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?

Kiralananın ilk tesliminden önce veya kira sözleşmesiyle birlikte alınmışsa geçersizdir. Ancak mevcut kiracıyla devam eden ilişki sırasında yeni bir sözleşme imzalanması ve kiracının taşınmazı zaten kullanıyor olması hâlinde yalnızca tarihlerin aynı olması yeterli değildir; ilişkinin devamlılığı ve taahhüdün verildiği koşullar incelenir.

Tahliye taahhütnamesinde noter onayı şart mıdır?

Hayır. Adi yazılı taahhüt de geçerli olabilir. Noterlikçe düzenleme veya imza tasdiki, özellikle imza ve tarih uyuşmazlıklarında ispatı güçlendirir ve izlenecek icra yolunu etkileyebilir.

Boş imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersiz midir?

Otomatik olarak geçersiz değildir. İmzalı boş belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri süren kiracının bu iddiasını ispatlaması gerekir. Ancak belgenin teslimden önce veya kira sözleşmesiyle birlikte alındığı başka yazılı delillerle kanıtlanabilir.

Tahliye tarihi geldiğinde kiracı hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. Kiracı taşınmazı kendiliğinden teslim etmezse kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya gerekli arabuluculuk sürecinden sonra tahliye davası açmalıdır. Fiilî tahliye, icra süreci veya mahkeme kararı üzerinden gerçekleştirilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı takipte kiracının itiraz süresi kaç gündür?

Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. İtirazın içeriği, özellikle imzanın inkâr edilip edilmemesi, kiraya verenin bundan sonra başvuracağı yolu etkiler.

Bir aylık tahliye süresi kaçırılırsa ne olur?

Kural olarak o tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye talep etme imkânı kaybedilir. Sonradan ihtar çekilmesi, geçmiş olan süreyi yeniden başlatmaz. TBK m.353 kapsamındaki yazılı bildirimin etkisi ise bildirimin süresi ve içeriğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı dava öncesinde arabuluculuk zorunlu mudur?

Doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa arabulucuya başvuru dava şartıdır. İİK hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliye ise kanundaki istisna kapsamındadır.

Kaynaklar ve ilgili mevzuat

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Somut uyuşmazlıkta kira sözleşmesi, teslim tarihi, tahliye taahhüdünün aslı, tebligatlar, taraf ve temsil kayıtları birlikte incelenmelidir.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanını inceleyin →← Tüm makalelere dönün