Tahliye ve Kira Tespiti Davalarında Sürelerin Rolü

Kira uyuşmazlıklarında haklı olmak, tek başına davanın kazanılması için yeterli değildir. Kiraya verenin tahliye sebebi mevcut olsa veya taşınmazın güncel kira değeri sözleşmedeki bedelin çok üzerine çıksa bile ihtarın yanlış zamanda gönderilmesi, arabuluculuğa geç başvurulması ya da davanın kanunda öngörülen dönem dışında açılması hakkın o kira yılı bakımından kullanılamamasına neden olabilir.

Bu nedenle tahliye ve kira bedelinin tespiti davalarında ilk yapılması gereken işlem, talep ve delillerin değerlendirilmesinden önce kira sözleşmesine dayalı ayrıntılı bir süre hesabı çıkarmaktır. Sözleşmenin başlangıç tarihi, belirli veya belirsiz süreli oluşu, yenileme dönemi, ihtarın gönderildiği ve tebliğ edildiği tarih, arabuluculuk başvurusu ile son tutanağın düzenlendiği tarih birlikte incelenmelidir.

Tahliye Davalarında Süre Neden Belirleyicidir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin sona erdiğini ileri sürerek kiracının tahliyesini isteyemez. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene sınırlı sayıda tahliye imkânı tanımış; bu imkânların önemli bir bölümünü ihtar, bekleme ve dava açma sürelerine bağlamıştır.

Tahliye sebebinin niteliğine göre sürelerin işlevi değişir. Bazı durumlarda kiracıya borcunu yerine getirmesi için süre verilmesi gerekir. Bazı durumlarda tahliye davası ancak kira döneminin sona ermesinden sonra açılabilir. Bazı hâllerde ise dava hakkı, belirli bir tarihten itibaren bir ay içinde kullanılmadığı takdirde o sebebe dayanma imkânı kaybedilir.

Dolayısıyla “ne zaman dava açılabilir?” sorusunun cevabı, hangi tahliye sebebine dayanıldığı belirlenmeden verilemez.

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliyede Süreler

Kiracı, muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca yazılı bildirimde bulunabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınacak ödeme süresi en az otuz gündür. Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

İhtarın yalnızca borcu bildirmesi yeterli değildir. Ödenmesi istenen tutar ile ilgili dönemlerin anlaşılır biçimde gösterilmesi, en az otuz günlük sürenin tanınması ve bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin belirtilmesi gerekir. Eksik süre verilmesi veya sürenin yanlış tarihten başlatılması tahliye talebini sonuçsuz bırakabilir.

Kira alacağının tahsili ve tahliye için ilamsız icra yoluna başvurulması hâlinde de süreler önemlidir. Ödeme emrine itiraz süresi ile kira borcunu ödeme süresi aynı değildir. Kiracı, kural olarak ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliyeyi önleyebilmek için borcu otuz gün içinde ödemelidir. Bu iki sürenin birbirine karıştırılması hem kiracı hem de kiraya veren bakımından hak kaybına yol açabilir.

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler, kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuğun istisnasıdır. Buna karşılık aynı uyuşmazlık doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava konusu yapılacaksa dava şartı arabuluculuk ayrıca değerlendirilmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Bir Aylık Süre

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmesinde dava, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Bu bir aylık süre uygulamada en sık kaçırılan sürelerden biridir. Örneğin kira sözleşmesi 15 Ağustos tarihinde başlayan bir yıllık sözleşme ise ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının hangi tarihte doğduğu ve bir aylık dava süresinin hangi gün sona erdiği, sözleşmedeki özel hükümler ve yenileme dönemiyle birlikte hesaplanmalıdır. Dava, kural olarak dönem sona ermeden açılamaz; dönem sona erdikten sonra da süresiz şekilde beklenemez.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir. Bu nedenle belirsiz süreli sözleşmelerde yalnızca sözleşmenin ilk başlangıç tarihine bakılarak süre hesabı yapılamaz.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması dava şartlarının esas yönüdür. Ancak ihtiyacın ispatlanabilir olması, bir aylık dava açma süresinin geçirilmesini telafi etmez.

Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliyede Süre

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyor ve bu işler sırasında taşınmazın kullanılması imkânsız ise kiraya veren tahliye isteyebilir. Bu sebebe dayalı davada da belirli süreli sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir aylık süre uygulanır. Belirsiz süreli sözleşmelerde genel fesih dönemleri esas alınır.

Her tadilat tahliye sebebi oluşturmaz. Projenin esaslı olması ve iş sırasında kiralananın kullanımının mümkün bulunmaması gerekir. Sürenin doğru hesaplanmasının yanında, onaylı proje, ruhsat ve teknik belgelerin hangi aşamada hazır olduğu da davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Süreleri

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ve zorunlu ihtiyaç bulunması hâlinde iki farklı zamanlama seçeneğine sahiptir.

İlk seçenekte yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim süresinde yapılmışsa, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir.

İkinci seçenekte yeni malik, sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açarak önceki malikin sözleşme dönemine bağlı yolu kullanabilir. Hangi yolun daha elverişli olduğu; iktisap tarihi, sözleşmenin yenilenme tarihi ve ihtarın kiracıya ulaşma ihtimali birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Burada bir aylık süre içinde ihtarın yalnızca gönderilmesiyle yetinmek güvenli değildir. Kanun yazılı bildirimin yapılmasını aradığından tebliğ tarihi gözetilmeli; işlem son güne bırakılmamalıdır.

Tahliye Taahhüdünde Bir Aylık Süre

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve buna rağmen tahliye etmemişse kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.

Bu süre geçirildiğinde aynı tahliye taahhüdüne dayanılarak sonraki aylarda tahliye istenemez. Ayrıca taahhüdün kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesiyle aynı anda alınmış olması, tarihin sonradan doldurulduğu iddiası, imza itirazı ve aile konutu savunması gibi meseleler belgenin geçerliliği ve ispat gücü bakımından ayrıca incelenmelidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde kiracının itirazı, seçilecek yargısal yolu ve sonraki süreleri değiştirebilir. Bu nedenle taahhüt tarihi gelir gelmez belgenin şekli ve takip stratejisi birlikte değerlendirilmelidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyede Süreler

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan dönem içinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki haklı yazılı ihtar gönderilmiş olması tahliye sebebi oluşturabilir.

Bu davanın, ihtarların ait olduğu kira yılının veya dönemin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Takvim yılı ile kira yılı aynı olmayabilir. Örneğin sözleşme 15 Ağustos’ta başlamışsa, aksi yönde özel bir durum bulunmadıkça değerlendirme 1 Ocak–31 Aralık takvimine göre değil, kira dönemine göre yapılır.

İhtarların haklı sayılması için muaccel ve ödenmemiş kira borcuna dayanması gerekir. Ödeme yapıldıktan sonra gönderilen ihtar kural olarak haklı ihtar niteliği taşımaz. Aynı muacceliyet tarihine sahip alacakların yapay biçimde bölünmesi de iki ayrı haklı ihtar sonucunu doğurmaz. Bu nedenle sadece ihtar sayısına değil, her ihtarın dayandığı borcun doğum ve ödeme tarihine bakılmalıdır.

On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca ilk sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun için izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılmalıdır. Hesap, “sözleşmenin üzerinden on yıl geçti” şeklinde kabaca yapılamaz; ilk belirli sürenin bitimi ile bunu takip eden uzama yılları ayrı ayrı gösterilmelidir.

Örneğin beş yıllık belirli süreli bir sözleşmede on yıllık uzama süresinin başlangıcı, sözleşmenin kurulduğu tarih değil, ilk beş yıllık sürenin sona erdiği tarihtir. Bu ayrım, fesih bildiriminin birkaç yıl erken yapılmasına yol açabilecek kadar önemlidir.

Bir Aylık Dava Süresi Yazılı Bildirimle Korunabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi, kiraya verene belirli hâllerde süreyi koruma imkânı tanır. Kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen süre içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Bu hüküm özellikle ihtiyaç, yeniden inşa ve bazı kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinde önem taşır. Bununla birlikte bildirimin içeriği, hangi tahliye sebebine dayandığı ve kiracıya ne zaman ulaştığı açık olmalıdır. TBK m. 353’e güvenilerek belirsiz veya gecikmiş bir ihtar gönderilmesi, süreyi her durumda korumaz.

Kira Tespit Davasında Beş Yıllık Sürenin Anlamı

Kira bedelinin tespiti davasında “beş yıl” çoğu zaman yanlış biçimde dava açma süresi olarak ifade edilir. Oysa Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Beş yıllık süre, esas olarak mahkemenin kira bedelini belirlerken uygulayacağı ölçütleri değiştirir.

Beş yılı aşmayan kira ilişkilerinde tarafların yenilenen dönemlere ilişkin artış anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflarca anlaşma yapılmamışsa hâkim de aynı üst sınır içinde kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise hâkim; tüketici fiyat endeksindeki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder. Uygulamada “kira tespit davası ancak beş yıl dolunca açılabilir” denilmesinin nedeni, rayiç ve emsal kiraların bu aşamadan sonra doğrudan değerlendirme ölçütü hâline gelmesidir. Bununla birlikte hukuki olarak beş yıl, davanın dinlenebilmesi için genel bir bekleme süresi değildir.

Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırlaması 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Güncel uyuşmazlıklarda geçici sınırlama, yalnızca yürürlükte olduğu kira yenileme dönemleri bakımından tarihsel olarak dikkate alınabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Kira tespit davası her zaman açılabilse de hükmedilecek bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı dava ve ihtar tarihine bağlıdır.

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmışsa mahkemece belirlenecek bedel yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar. Aynı sonuç, bu otuz günlük süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması ve davanın izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması hâlinde de doğar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunuyorsa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında mahkemece belirlenecek bedel bu dönemin başlangıcından itibaren uygulanır. Bu nedenle sözleşmedeki artış hükmünün varlığı, ihtar gerekip gerekmediği ve kararın hangi tarihten sonuç doğuracağı bakımından belirleyicidir.

Örneğin yeni kira dönemi 15 Ağustos’ta başlıyorsa ve sözleşmede artış hükmü yoksa, yeni bedelin 15 Ağustos’tan itibaren geçerli olması için dava veya yazılı bildirim bakımından otuz günlük sürenin ayrıca hesaplanması gerekir. Dava geç açılırsa mahkeme talebi sırf bu nedenle tamamen reddetmeyebilir; ancak tespit edilen bedelin talep edilen dönemden değil, sonraki kira döneminden itibaren uygulanması gündeme gelebilir.

Kira Tespit Davasında İhtar Tarihi mi, Tebliğ Tarihi mi Önemlidir?

Kanunun yazılı bildirim aradığı durumlarda bildirimin kiracıya ulaşması gerekir. Noter ihtarnamesinin son gün düzenlenmesi veya postaya verilmesi, sürenin kendiliğinden korunduğu anlamına gelmez. Tebligatın iade edilmesi, muhatabın adres değiştirmesi veya tebliğin gecikmesi beklenen kira döneminin kaybedilmesine yol açabilir.

Bu nedenle ihtarların kanundaki son tarihe göre değil, olası tebligat gecikmeleri hesaba katılarak gönderilmesi daha güvenlidir. KEP veya diğer elektronik bildirim yöntemlerinin kullanılması düşünülüyorsa muhatabın hukuki statüsü ve seçilen yöntemin geçerli bildirim sağlayıp sağlamadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Zorunlu Arabuluculuk Süre Hesabını Nasıl Etkiler?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu kapsam ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı dava, iki haklı ihtar ve kira bedelinin tespiti davaları da kural olarak arabuluculuğa tabidir.

Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu düzenleme, özellikle bir aylık tahliye davası sürelerinde kritik önemdedir. Ancak başvurunun hak düşürücü süre dolmadan yapılması gerekir. Süre geçtikten sonra arabuluculuğa başvurulması, daha önce sona ermiş dava hakkını canlandırmaz.

Arabuluculuk son tutanağı düzenlendikten sonra kalan sürenin doğru hesaplanması ve davanın gecikmeden açılması gerekir. Uygulamada “arabuluculuk tamamlandıktan sonra yeni bir aylık süre başlar” şeklinde genel bir kabul güvenli değildir; başvuru tarihinde henüz işlememiş süre esas alınmalıdır.

Süre Hesabında Yapılan Başlıca Hatalar

Kira uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Kira yılı yerine takvim yılının esas alınması,
• Sözleşmenin başlangıç tarihi ile yenileme döneminin karıştırılması,
• İhtarın düzenlenme tarihinin yeterli görülerek tebliğ tarihinin dikkate alınmaması,
• Kira tespit davasındaki beş yılın hak düşürücü süre sanılması,
• Yeni malik ihtarında bir aylık bildirim süresi ile altı aylık bekleme süresinin karıştırılması,
• Tahliye taahhüdünde taahhüt edilen tarihten sonraki bir aylık sürenin kaçırılması,
• Arabuluculuğa başvurunun süresi geçmiş bir hakkı yeniden doğuracağının düşünülmesi,
• On yıllık uzama süresinin sözleşmenin ilk kurulduğu tarihten itibaren hesaplanması,
• Adli tatilin maddi hukuka ilişkin hak düşürücü süreleri her durumda uzattığının varsayılması.

Özellikle son gün hesabında hafta sonu, resmî tatil, tebligat tarihi ve arabuluculukta geçen süre birlikte değerlendirilmelidir. Dava açma işleminin adli tatil dönemine rastlaması da tek başına güvenli bir erteleme sebebi kabul edilmemelidir.

Örnek Süre Takvimi

Başlangıç tarihi 15 Ağustos olan bir yıllık konut kira sözleşmesinde somut olaya göre şu tarihler gündeme gelebilir:

Bu tablo tek başına dava takvimi değildir. Sözleşmede artış hükmü bulunması, sözleşmenin süresi, ihtarın tebliğ tarihi, önceki uzama dönemleri ve arabuluculuk başvurusu sonucu değiştirebilir.

Sonuç

Tahliye ve kira tespiti davalarında süreler, yalnızca usule ilişkin teknik ayrıntılar değildir. Tahliye hakkının doğup doğmadığını, hangi dönemde kullanılabileceğini ve tespit edilen kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağını belirler.

Sağlıklı bir değerlendirme için kira sözleşmesi ile yetinilmemeli; tapu veya iktisap bilgileri, ihtarnameler ve tebliğ şerhleri, ödeme kayıtları, tahliye taahhüdü, arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihleri kronolojik olarak incelenmelidir. Dava stratejisi de ancak bu kronoloji çıkarıldıktan sonra belirlenmelidir.

Her kira ilişkisi kendi sözleşme tarihi ve belgeleri üzerinden değerlendirilmelidir. Bir başka dosyadaki dava veya ihtar tarihi, benzer görünen bir kira ilişkisine doğrudan uygulanamaz.

Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası açmak için beş yılın dolması şart mı?

Hayır. Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Beş yılın dolması, emsal kira bedellerinin ve kiralananın durumunun değerlendirilme biçimi bakımından önemlidir. Davanın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı ise TBK m. 345’teki otuz günlük süre, yazılı bildirim ve sözleşmedeki artış hükmüne göre belirlenir.

Tahliye davası kira sözleşmesi bitmeden açılabilir mi?

Tahliye sebebine göre değişir. İhtiyaç veya yeniden inşa sebebine dayalı belirli süreli sözleşmelerde dava kural olarak sözleşme döneminin sona ermesinden sonra açılır. Temerrüt veya tahliye taahhüdü gibi sebeplerde farklı başlangıç tarihleri ve şartlar vardır.

Arabuluculuğa başvurmak bir aylık tahliye süresini korur mu?

Başvuru hak düşürücü süre dolmadan yapılmışsa, başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü süre işlemez. Son tutanaktan sonra kalan süre içinde dava açılmalıdır. Başvuru, daha önce dolmuş bir süreyi yeniden başlatmaz.

Kira artış ihtarı ne zaman gönderilmelidir?

Tespit edilecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması isteniyorsa ve sözleşmede artış hükmü yoksa, yazılı bildirimin yeni dönemden en geç otuz gün önce kiracıya ulaşması önem taşır. Tebligat gecikmesi ihtimali nedeniyle işlem son güne bırakılmamalıdır.

Yeni malik kiracıyı hemen tahliye edebilir mi?

Hayır. Yeni malik, iktisaptan itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra dava açma yolunu veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolunu kullanabilir. Her iki yolda da gerçek ve zorunlu ihtiyaç ispatlanmalıdır.

Yasal uyarı: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Somut uyuşmazlıkta süreler; sözleşme, tebligat, ödeme ve arabuluculuk belgeleri incelenmeden hesaplanmamalıdır.

Kaynakça

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m. 315, 344–345, 347 ve 350–353.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A ve 18/B.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.